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Markus Herrmann im Interview, Geschäftsführer der Apropos-Service GmbH & Co. KG

Kann eine unwirksame Klausel im Verwaltervertrag zur Unwirksamkeit der Verwalterbestellung führen?

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Kann eine unwirksame Klausel im Verwaltervertrag zur Unwirksamkeit der Verwalterbestellung führen?

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 05.11.2014 (Az: 318 S 47/14) führt die Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln in einem WEG-Verwaltervertrag nicht nur zur Ungültigkeit des Beschlusses über den Abschluss des Verwaltervertrages, sondern hat auch die Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses zur Folge.

Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen mehrheitlich in einem Tagesordnungspunkt:

  1. Der Vertrag mit der XX-Verwaltung wird für die Dauer von 5 Jahren ab 01.01.2014 fortgesetzt.
  2. Der der Einladung beigefügte Verwaltervertrag wird beschlossen.
  3. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den neuen Verwaltervertrag für die Gemeinschaft gegenzuzeichnen.

Ein Eigentümer ficht den Beschluss insgesamt an mit der Begründung, dass der beschlossene Verwaltervertrag Klauseln enthalte, die ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würden. Das Amtsgericht Hamburg erklärt daraufhin den Beschluss für ungültig. Auf die dagegen gerichtete Berufung bestätigt das Landgericht Hamburg die erstinstanzliche Entscheidung mit folgender Begründung:

Sind nach einer Gesamtwürdigung nicht nur Nebenpunkte des Verwaltervertrages unwirksam bzw. anfechtbar, sondern auch zentrale Aufgaben und Pflichten des Verwalters berührt, sei nicht anzunehmen, dass der Vertrag auch ohne die zu beanstandenden Klauseln gebilligt worden wäre.  Vielmehr ist von einer Nichtigkeit des gesamten Vertrages auszugehen.

Haben die Wohnungseigentümer mit einer Beschlussfassung zwei selbstständige Regelungen getroffen, nämlich über die Verwalterbestellung und über den Abschluss des Verwaltervertrages, so habe die Unwirksamkeit eines Teils der Beschlussfassung regelmäßig in entsprechender Anwendung des § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses zur Folge.

Unter Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls hätte im konkreten Fall nicht festgestellt werden können, dass die Wohnungseigentümer in Kenntnis der Sachlage - Teilnichtigkeit des Beschlusses aufgrund eines unwirksamen Verwaltervertrages - gleichwohl den Verwalter bestellt hätten.

Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg betrifft das Verhältnis von Bestellung (Amt) und Anstellung (Verwaltervertrag) und somit die so genannte Trennungstheorie. Diese geht von einer Trennung von Bestellung und Anstellung aus mit der wichtigen Folge, dass der Abschluss eines (wirksamen) Verwaltervertrages (§§ 675, 611, 631 BGB) keine Voraussetzung für eine wirksame Bestellung (§ 26 WEG) ist. So kann ein Bestellungsbeschluss auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn der Inhalt des Verwaltervertrages noch nicht im Einzelnen festgelegt ist. Dennoch gibt es zwischen Be- und Anstellung rechtliche Verflechtungen, die im Einzelfall dazu führen, dass ein Bestellungsbeschluss – trotz der Trennung – für ungültig erklärt werden kann, wenn er die Eckpunkte der schuldrechtlichen Verbindung (Verwaltervertrag) nicht mit regelt. So führt BGH mit Urteil vom 27.02.2015, Az: V ZR 114/14, aus, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags, nämlich Laufzeit und Vergütung, in wesentlichen Umrissen geregelt werden müssen. Die Wohnungseigentümer müssten bereits bei der Verwalterbestellung wissen, worauf sie sich einlassen.

Da die betreffenden Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) zwischen den Parteien im Verfahren vor dem Landgericht Hamburg unstreitig waren und vom Kläger auch gar nicht angegriffen wurden, erscheint es fraglich, ob die Wiederbestellung in dem Hamburger Fall richtigerweise (nur) wegen einiger AGB-widriger Klauseln im Verwaltervertrag für ungültig erklärt wurde. Ggf. ist die damalige Entscheidung des Landgerichts Hamburg zumindest angesichts der inzwischen ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs überholt, denn über Laufzeit und Vergütung hatten sich die Eigentümer verständigt.

Was den Beschluss über den Verwaltervertrag angeht ist es auf der einen Seite für eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucherin (vgl. dazu BGH, Urteil vom 25.03.2015, Az: V ZR 243/13) unschädlich, bisweilen sogar günstig, wenn der Verwalter einen Muster-Verwaltervertrag verwendet, in dem Klauseln wegen Verstoßes gegen die §§ 305 ff BGB unwirksam sind und stattdessen die gesetzlichen Regelungen gelten. Derartige Verträge kann die Gemeinschaft an sich problemlos unterschreiben, da im Streitfall der gesetzliche Verbraucherschutz eingreift. Zudem dürfte es AGB-rechtlich unbedenkliche Verwalterverträge kaum geben. Schließlich stellt sich in der Praxis die Frage, wie die Wohnungseigentümer (sowie der Verwalter) beurteilen sollen, ob der vorgelegte Verwaltervertrag rechtssicher ist. Die Rechtsprechung das Landgerichts Hamburg zwingt die Vertragsparteien im Zweifel zur vorherigen Prüfung durch einen Rechtsanwalt.

Auf der anderen Seite ist es vertretbar, davon auszugehen, dass ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Verwaltervertrag gebilligt wird, dessen Bestimmungen in zahlreichen Punkten einer AGB-Kontrolle nicht standhält, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies soll jedenfalls dann gelten, wenn die Summe der unwirksamen Klauseln so groß ist, dass nur ein leerer „Vertragstorso“ zurückbleibt, mag dieser Torso auch durch gesetzliche Regelungen im Sinne der WEG gefüllt werden können. Ein sog. „verständiger und wirtschaftlich vernünftig denkender Eigentümer“ würde danach keinen AGB-widrigen Vertrag zu Lasten der WEG schließen.

Mit der Frage „entsprechen langjährige, AGB-widrige Vertragsabschlüsse (z.B. Verwalterverträge, Rauchwarnmelder, Fernwärme) trotzdem ordnungsmäßiger Verwaltung?“ wird sich Herr Wolfgang Dötsch, Richter am OLG Köln, auf der 21. Pantaenius-Immobilientagung am 17.11.2016 im Empire Riverside Hotel in Hamburg, auf der auch unsere Kanzlei mit Referenten vertreten sein wird, beschäftigen. Es bleibt abzuwarten, ob Herr Dötsch den durchaus beidseitig pragmatischen Ansatz aufgreift, wonach es genügt, dass die Vertragsparteien erst im Streitfall die Wirksamkeit einzelner Klauseln überprüfen lassen oder ob auch er darauf abstellt, dass ein Verwaltervertrag auf eine Anfechtung hin zwingend aufzuheben ist, wenn dieser vermehrt verbraucherfeindliche Klauseln enthält. Derzeit besteht für Verwalter das Risiko, dass bei Verwendung eigentümerunfreundlicher Klauseln die Anfechtung des Verwaltervertrages und damit auch die Ungültigkeit ihrer Bestellung drohen. Dies ist bei der Auswahl bzw. Formulierung eines Verwaltervertrages zu bedenken.

Carsten Küttner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei W∙I∙R Breiholdt Nierhaus Schmidt