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Markus Herrmann im Interview, Geschäftsführer der Apropos-Service GmbH & Co. KG

Kann eine unwirksame Klausel im Verwaltervertrag zur Unwirksamkeit der Verwalterbestellung führen?

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Eine Frage der Sicherheit

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Schutz vor Veruntreuung – Haben Sie schon mal dem Falschen vertraut?

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Versichert – aber richtig?!

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Betriebliche Versicherungen für Immobilienverwalter fordert der DDIV schon lange als Zugangsvoraussetzung zur Ausübung des Berufs. Wie notwendig sind sie wirklich? Und in welchem Schadensfall?

Der DDIV setzt sich seit langem dafür ein, Pflichtversicherungen für Immobilienverwalter auch gesetzlich zu verankern. Mit Erfolg, denn diese Forderung ging letztlich auch in den Koalitionsvertrag mit ein. Dass es sich dabei ganz sicher nicht allein um ein Anliegen im Sinne des Verbraucherschutzes oder gar um eine Maßnahme zur Imagepolitur der Branche handelt, wird deutlich, wenn man einzelne Versicherungsprodukte, um die es dabei geht, einmal genauer betrachtet.

Welche Versicherungen brauche ich als Verwalter und welche sind wirklich wichtig? Kann ich mit einer Versicherung für mich werben? Diese Fragen „geistern“ schon mal durch den Kopf eines Geschäftsführers, wenn er den Budgetplan aufstellt – gerade unter Berücksichtigung der Faktoren Kosten, Leistung und der stetig wachsenden Haftung. Auch bei der Unternehmensstrategie in Hinblick auf angestrebtes Wachstum ist es ein Thema: Wie verschaffe ich mir einen Wettbewerbsvorteil bei der Werbung um neue Verwaltungsobjekte? 

 

Nichterhebung von Umlagen und unterlassene Maßnahmen bei drohendem Leerstand eines Gebäudes – ein Fall für die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung!
Verwalter beraten Dritte oder handeln in deren Namen. Anders als bei anderen Berufen besteht (noch) keine Versicherungspflicht. Ein versäumter Wartungstermin oder ein verjährter Mangelanspruch kann erheblichen Schaden verursachen. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist essenziell, denn schon ein behauptetes Versehen kann die berufliche Existenz gefährden. Eine gute Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung sollte auf jeden Fall den Versicherungsschutz für Schäden im Zusammenhang mit Versicherungsverträgen sowie die Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG beinhalten. Das weite Tätigkeitsfeld eines Verwalters sollte möglichst umfassend und obligatorisch mitversichert sein, wie zum Beispiel die Vermittlung von Mietverträgen und Entgegennahme von Mietkautionen oder die Erstellung von Bestätigungen und Nachweisen über haushaltsnahe Dienstleistungen (i. S. v. § 35 a EStG).

Jeder Fehler kann teuer werden – vollkommen gleich, ob er bei einer Sanierungsmaßnahme, im Zahlungsverkehr oder bei der Ermittlung einer Gebäude-Versicherungssumme auftritt. Damit den Eigentümern, ein Verschulden des Verwalters vorausgesetzt, auch bei großen Schäden der volle Betrag erstattet werden kann, ist auf eine ausreichend hohe Versicherungssumme zu achten. Pauschal betrachtet sollte diese auch bei kleineren Unternehmen nicht unter 200.000 Euro je Schadensfall liegen.

FAZIT: Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung gehört zu den wichtigen Instrumenten des betrieblichen Risikomanagements.

Wettbewerbsvorteil Vertrauensschaden-Versicherung
Wer über die Expansion seines Unternehmens nachdenkt, beschäftigt sich mit dem Thema Wettbewerbsvorteile. Die Anzahl der Schäden durch Veruntreuung von Kundengeldern steigt, und Eigentümer fordern verstärkt den Nachweis einer Vertrauensschaden-Versicherung. Insofern ist die Police ein nicht zu unterschätzender Pluspunkt für die Akquisition neuer Kunden. Der Versicherer ersetzt neben Vermögensschäden, die dem versicherten Verwalter durch vorsätzliche unerlaubte Handlungen unmittelbar zugefügt werden, auch Schäden von Auftraggebern bzw. Dritten, für die der Verwalter haftet. Auch Vermögensschäden, die einem versicherten Unternehmen von Dritten durch Straftaten wie Raub, Diebstahl, Betrug und Eingriffe in das EDV-System zugefügt werden, sind Vertragsinhalt. Ein Schadenbeispiel: Cyberkriminelle hacken sich unbemerkt in die Telefonanlage der Verwaltung ein. Als der Betrug auffällt, sind bereits 15.000 Euro an zusätzlichen Telefonkosten mehr auf der Uhr.

Während bei der „normalen“ Vertrauensschaden-Versicherung (Einzelvertrag eines Unternehmens) kein Versicherungsschutz für Schäden besteht, die durch den Inhaber verursacht werden, gibt es über spezielle Verbandslösungen ein „Bonbon“, das bei der Neukundengewinnung zusätzliche Türen öffnet. Da heißt es: „Mitversichert sind auch Schäden, die den Auftraggebern von den Inhabern bzw. Gesellschaftern des versicherten Mitgliedsunternehmens selbst zugefügt werden“.


Schaden am Verwaltungsobjekt und nur eine Büro-Haftpflichtversicherung?
Während eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung meistens vorhanden ist, gehört die Betriebs-Haftpflichtversicherung nicht bei allen Verwaltern zum „Standard“. Gefährlich wird es für Diejenigen, die glauben, mit einer Büro-Haftpflichtversicherung gut versichert zu sein. Häufig wird der Irrtum zu spät – nämlich erst im (nicht versicherten) Schadensfall – festgestellt. So sind Schäden infolge einer unterlassenen oder verspäteten Instandhaltungsmaßnahme in einer Büro-Haftpflichtversicherung nicht mitversichert. Neben einem Schaden am Gebäude kann schnell auch ein Personenschaden entstehen. Wenn die Krankenkasse dann die Behandlungskosten zurückfordert, steht ohne ausreichende Absicherung schnell die Existenz auf dem Spiel. Auch das Abhandenkommen von Mietereigentum im Zuge von Entrümpelungen, versehentlichen Räumungen sowie bei vom Verwalter beauftragten Handwerksarbeiten in Räumen der Mieter zählen nicht zu den alltäglichen Gefahren eines Bürobetriebs. Nur weil die Überschrift der Police eine „Betriebs-Haftpflicht-Versicherung“ verheißt, ist das noch längst kein Grund, sich entspannt zurückzulehnen. Wichtig ist die „Betriebsbeschreibung“ im Vertrag. Steht dort nur „Bürobetrieb“, besteht Handlungsbedarf, denn Schäden im Zusammenhang mit den Verwaltungsobjekten sind darin nicht mitversichert!

Einbruch? Feuer? Ertragsausfall!
Ein oft unterschätztes Thema ist die richtige Absicherung der kaufmännischen und technischen Büroausstattung. Zur Vermeidung einer Unterversicherung und entsprechenden Abzügen im Schadensfall ist es wichtig, die Versicherungssumme richtig zu bemessen. Bereits ein Einbruch kann teuer werden, wenn die Täter nicht nur Gegenstände entwenden sondern auch Vandalismusschäden anrichten. Hierfür kommt die Geschäfts-(Inhalts-)Versicherung auf. Versichert ist auch die Wiederherstellung von Daten und Programmen. Bei einem Brandschaden kann unter anderem das Löschwasser der Feuerwehr großen Schaden anrichten. Insbesondere nach einem Feuer stellt sich die Frage der Erstattung des Ertragsausfalls, wenn die Arbeit erst nach einiger Zeit wieder vollständig aufgenommen werden kann und Umsatzeinbußen entstehen. Eine Geschäftsversicherung sollte daher immer inklusive Ertragsausfalldeckung abgeschlossen werden. Für die technische Büroausstattung kann zusätzlich eine Elektronikversicherung vereinbart werden. Dies ist eine „Allgefahrendeckung“, die sogar Ungeschick (z. B. das Fallen lassen des Laptops) und Fehlbedienung versichert. Zusätzlich lassen sich Schäden an beweglich eingesetzten Geräten (z. B. Laptop im Kofferraum des Kfz) versichern.


DER AUTOR
Kay Hildebrandt
Leiter des Bereichs Wohnungswirtschaft der Pantaenius Versicherungsmakler GmbH