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Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung

Eine Pflichtversicherung gemäß §34 GewO bietet dem Wohnimmobilienverwalter nicht automatisch ausreichenden Versicherungsschutz für alle Tätigkeitsbereiche. Eine genaue Analyse zur richtigen Ausgestaltung der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist unverzichtbar!

Welche Tätigkeitsbereiche sind über eine Pflichtversicherung gemäß §34c GewO eigentlich abgesichert - Muss ich mich darüber hinaus noch zusätzlich versichern?

Welche Tätigkeitsbereiche sind über eine Pflichtversicherung gemäß §34c GewO eigentlich abgesichert - Muss ich mich darüber hinaus noch zusätzlich versichern?

Abgesehen von der 6-monatigen Übergangsfrist besteht die Versicherungspflicht für den Wohnimmobilienverwalter bereits seit über einem Jahr. Seitdem musste jeder Wohnimmobilienverwalter die Versicherungsbestätigung seines Versicherers bei der zuständigen Erlaubnisbehörde vorlegen. Eine Versicherungssumme von 500.000 EUR für Vermögensschäden war  verpflichtend nachzuweisen.  

 

Die Berufs- bzw. Vermögensschaden-Haftpflichtver­sicherung bietet Schutz für den Fall, dass das versicherte Unternehmen wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit be­gangenen Verstoßes von einem Dritten auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestim­mungen für einen Vermögensschaden verantwortlich gemacht wird. Berechtige Ansprüche werden befriedigt, unberechtig­te abgewehrt.

 

Bereits ein behaupte­tes Versehen kann die berufliche Existenz des Verwalters gefährden. Eine gute Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung sollte auf jeden Fall den Versicherungsschutz für Schäden im Zusammenhang mit Versi­cherungsverträgen (nicht ordnungsgemäß abgeschlossene, erfüllte oder fortgeführte Verträge) sowie die Auferlegung von Pro­zesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG enthalten. Doch von wichtigen Leistungserweiterungen einmal abgesehen: Das weite Tätigkeitsfeld des Verwalters sollte umfassend und obligatorisch mitversichert sein, wie zum Beispiel die Vermittlung von Mietverträgen, die Entgegennahme von Mietkautionen, die Erstellung von Tarif- und Preisvergleichen von Energieunternehmen oder das Gebäudemanagement (Organisation von Gärt­ner-, Hausmeister-, Rei­nigungsdiensten etc.). Aber es geht eben auch explizit um den ausreichenden Versicherungsschutz für die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

 

Haben Sie sich schon einmal gefragt, welche Tätigkeitsbereiche eigentlich genau unter die Versicherungspflicht gemäß §34c GewO fallen? Viele Immobilienverwalter verwalten nicht nur Wohn- sondern darüber hinaus auch Gewerbeeinheiten. Sie bieten eventuell Hausmeisterdienste an und vermitteln oder bewerten Immobilien – eben die „branchenüblichen Nebenrisiken“. Einige Immobilienverwalter generieren ihren Hauptumsatz aus diesen Nebenrisiken und nicht aus der Verwaltung von Immobilien.

Die gesetzlichen Regelungen:

Unter §34c GewO Absatz 4 wird geregelt, welcher Personenkreis unter die Versicherungspflicht fällt:
Die Versicherungspflicht besteht für Personen, die gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten.

§1 WEG regelt, welche konkrete Tätigkeit unter die Versicherungspflicht fällt – Verwalter von:

  • Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
  • Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
  • Gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

 

Es gibt demnach drei unterschiedliche Szenarien:

Ein Immobilienverwalter verwaltet nur Gemeinschaftliches Eigentum. Somit fällt sein Tätigkeitsbereich zu 100% unter die Versicherungspflicht, unabhängig davon welcher Anteil auf Gewerbeflächen entfällt.

Wenn ein Immobilienverwalter fremde Wohnimmobilien (gegebenenfalls) mit Gewerbeanteil (keine Wohnungseigentümergemeinschaften sondern beispielsweise Mietverwaltungen oder Grundstücksgesellschaften sämtlicher Unternehmensformen) verwaltet, wäre der versicherungspflichtige Anteil lediglich für den Wohnanteil anzurechnen.

Ein Immobilienverwalter, der ausschließlich Gewerbeimmobilien (kein Wohneigentum nach WEG) verwaltet, unterliegt nicht der Versicherungspflicht.  

Für die Praxis

Wenn ein Immobilienverwalter eine „marktübliche“ Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nach Versicherungspflicht §34c GewO abgeschlossen hat, besteht also nicht automatisch Versicherungsschutz für sämtliche Tätigkeitsbereiche sondern lediglich für die

  • Gewerbsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) und
  • Gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte


Tätigkeiten, die darüber hinausgehen, fallen nicht unter die Versicherungspflicht. Es steht dem Immobilienverwalter grundsätzlich frei, sich gegen diese Risiken über einen separaten Vertrag oder als „Zusatz-Baustein“ zu seiner bestehenden Berufs-Haftpflichtversicherung zu versichern.

Selbstverständlich hat Pantaenius bereits vor Inkrafttreten der Versicherungspflicht umfassende Rahmenverträge zu besonderen Konditionen für seine Kunden verhandelt.

Neben der reinen Versicherungspflicht gemäß §34c GewO ist über die Exklusiv-Konzepte ein weitreichendes Tätigkeitsfeld abgesichert. Es war immer das Ziel, über nur einen Vertrag Versicherungsschutz für sämtliche Tätigkeiten eines modernen Immobiliendienstleisters zu bieten.

Es stehen zwei unterschiedliche Konzepte zur Verfügung, die auf die speziellen Bedürfnisse des jeweiligen Immobilienverwalters zugeschnitten sind.

Zum einen besteht ein Rahmenvertrag mit der Allianz Versicherungs-AG. Dieser Rahmenvertrag wurde speziell für Immobilienverwalter entwickelt, deren Umsatz hauptsächlich aus der Verwaltung und wenig bis gar nicht aus den branchenüblichen Nebenrisiken generiert wird.
Über einen „Zusatz-Baustein“ ist geregelt, dass beispielsweise die Verwaltung von Gewerbeimmobilien außerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das Facility Management und die Begutachtung und Bewertung von Immobilien mitversichert sind. Dieser gilt immer dann, wenn der erwirtschafte Jahresnettoumsatz aus diesem Bereich nicht über 100.000 EUR hinausgeht. Liegt der generierte Umsatz über 100.000 EUR, wird dem Verwalter selbstverständlich eine adäquate Zusatzdeckung angeboten.

Um auch den Immobilienverwaltern gerecht zu werden, die einen hohen Umsatz aus Nebenrisiken erzielen, hat sich Pantaenius mit einem weiteren Rahmenvertragspartner auf ein exklusives Deckungskonzept verständigt. Hierbei handelt es sich um die Hiscox SA, einem Spezial-Versicherer für die Sparte Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Bei der Hiscox wird nicht zwischen der Tätigkeit als Immobilienverwalter gemäß § 34 c GewO und weiterführenden Tätigkeitsbereichen differenziert. Die gewählte Versicherungssumme (mindestens 500.000 EUR) steht sowohl im Rahmen der Pflichtversicherung, als auch für Tätigkeiten, die nicht aus der reinen Verwaltung von Wohnimmobilien resultieren, zur Verfügung.

Eine Pflichtversicherung gemäß §34 GewO bietet also nicht automatisch ausreichenden Versicherungsschutz! Für einen bedarfsgerechten Versicherungsschutz muss das individuelle Tätigkeitsfeld genauestens analysiert werden.

Kontakt

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Kristina Kröncke ist bei PANTAENIUS zuständig für Angebote und Ausschreibungen und betreut bei dem speziali­sierten Versicherungsmakler bundesweit die Rahmenverträge für Immo­bilienverbände.

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