WEG-Modernisierungsgesetz oder doch die größte Reform seit 1951?

Matthias Jeckstaedt, Geschäftsführer der STRABAG Residential Property Services GmbH, schreibt in unserer Gastkolumne über seine Gedanken zur Einführung des WEG-Modernisierungsgesetzes.

Was mit einer Entlehnung aus dem französischen Recht in den frühen 50er Jahren unter der Ägide von Prof. Bärmann begann und zunächst als Nachfolge des Stockwerkseigentums eher exotisch und nur für einzelnen Insider daherkam, ist mit nunmehr über 9 Millionen nach WEG-geteilten Wohnungen als ein Massenphänomen zu bezeichnen. Weiter ist das Aufteilen von bestehenden Häusern, die Teilung nach WEG, also die sogenannte Vorratsteilung und das Bauen neuer Häuser zum Zwecke der sofortigen Teilung und Veräußerung in Bauträgerobjekten, als echte Erfolgsgeschichte zu bezeichnen. Längst werden Wohnungen von Selbstnutzern zum Lebensmittelpunkt und solche von Kapitalanlegern zu einer wichtigen und in den letzten Jahren bedeuten Säule einer privaten Altersversorgung. Sollte also das WEG nach dieser langen Zeit in den Ruhestand, quasi mit 68 auf Rente oder musste es grundlegend überarbeitet werden?

Es war also längst an der Zeit, dass diese Rechtsmaterie, welche im Jahre 2007 zuletzt eher moderat angepasst wurde und seither immer wieder durch Rechtsprechung und Lehre ergänzt und intensiv ausgelegt wurde, umfassender auf die Rechtsentwicklung und die Anforderungen der jetzigen Zeit angepasst wird. Ist das gelungen, gibt es nun keine Unklarheiten mehr, ist dem Minderheitenschutz genügend Rechnung getragen und können endlich Modernisierungen und Anpassungen an den Stand der Technik auch gegen die Front der Sparfüchse und Verhinderer sinnvoll durchgesetzt werden?

Um es vorweg zu nehmen – weder das eine noch das andere ist wirklich geglückt. Man könnte resümieren, den selbsternannten Verbraucherschützern der Interessengruppe „Wohnen im Eigentum“ ist durch einzelne Ergänzungen genau das Maß an Unklarheit in den Zuständigkeiten im Modernisierungsgesetz zu verdanken, welches nun in den kommenden Jahren die Anwälte und Gerichte, selbstverständlich gegen entsprechende Honorare wiederrum der Verbraucher, füllen werden. Es ist dem deutschen Gesetzgeber auch nicht das gelungen, was seit vielen Jahren erfolgreich im Ausland in diesem Bereich funktioniert. Der Verfasser hatte das Glück, im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeiten vor einigen Jahren sehr intensiv Wohnungseigentumsrecht in Wien und den Umgang von Verwaltern und Eigentümern dort miteinander kennenlernen zu dürfen. Dort steht der starke Verwalter, der zum Wohl der Eigentümer weitreichende Vertretung und Kompetenzen hat. Diese werden, so die Erfahrung des Autors aus erster Hand nicht nur gerne angenommen, respektiert, sondern auch akzeptiert. Aber, gewachsener und entspannter Umgang mit Wohneigentum, ob aus Sicht des Selbstnutzers oder Kapitalanlegers, kann man eben nicht per Gesetz verordnen, sondern muss sich durch Vertrauen, Erfahrung und Wertschätzung entwickeln.

 

Was hat sich nun geändert im WEG durch das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ kurz (WEMoG)? Lassen Sie uns anhand einiger Beispiele diese Veränderungen aufzeigen. Tiefergehende Lektüre und Auseinandersetzung werden leider im Einzelfall und je nach Notwendigkeit des Anwenders nicht erspart bleiben.

Fest steht, dass das WEMoG tief in das bestehende System in den Gemeinschaften eingreift.  Ja – der Verwalter wird ein echter gesetzlicher Vertreter, vergleichbar einem Geschäftsführer einer GmbH. Dessen Vollmacht kann nun nicht mehr einfach bestritten oder mühsam auf Urkunden zweifelhafter Herkunft hergeleitet werden. Vorteil im Rechtsverkehr ist nun die Klarheit, wenn der Verwalter etwa einen vermieteten Raum einer Gemeinschaft kündigt, kann er das unter Berufung auf seine Stellung und die Kündigung kann nicht einfach unter Berufung auf eine fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Fraglich ist aber, ob der Rechtsverkehr dieses Thema so oft schützen musste. Interessanter sind die Fälle, jetzt direkt vergleichbar dem Geschäftsführer einer GmbH, in denen der Verwalter im Rahmen seines äußeren Könnens sein rechtliches Dürfen im Innenverhältnis überschritten hat. Also etwa konnte der Verwalter die WEG Hafenstraße 7 bei Abschluss eines Kaufvertrages über den berühmten Aufsitzmäher sicherlich uneingeschränkt vertreten. Der Kaufvertrag ist wirksam, der Rechtsverkehr insbesondere in Form des Verkäufers des schönen Traktors geschützt.

Spannender ist dann die Frage, durfte der Verwalter im Innenverhältnis, etwa legitimiert durch Beschluss diesen schönen Aufsitzmäher kaufen? Wenn nicht, dann hätte der Verwalter - aufgepasst jetzt neu - zum Nachteil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehandelt. Jeder einzelne hätte dann gegen die Gemeinschaft – nicht gegen den Verwalter – einen Anspruch auf Ersatz. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann wieder in einem zweiten Schritt einen Anspruch gegen den Verwalter.

Und so weiter und so weiter. Sie sehen, niemand hat behauptet, damit gingen Dinge einfach oder leichter. Aber bleiben wir bei der Vertretungsmacht. Denn diese gilt zunächst absolut, im Einzelfall sollen jedoch Dinge von untergeordneter Bedeutung für die Gemeinschaft davon erfasst sein. Was das ist und was in der einen und was in der anderen Gemeinschaft untergeordnet sein könnte, sagt weder das Gesetz noch die Motive des Gesetzgebungsverfahrens. Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin und im Rahmen der Expertenanhörungen um seine maßgebliche Meinung gefragt, meint dazu im haufe Verwalterbrief November 2020 und auch zuletzt beim Verwaltungsbeiratsseminar der STRABAG RPS GmbH Anfang November in Berlin, dass hierzu die Rechtsprechung in vielen Jahren für beide Seiten teuer die Leitplanken setzen werde und darüber hinaus die Gemeinschaften mit dem Verwalter aufgefordert seien, dieses zu regeln. Wer schon einmal erlebt hat, wie Gemeinschaften sich über die Regelungen in Hausordnungen streiten können, wird ermessen, wie unfruchtbar und wie mühsam dieser vom Gesetzgeber offenbar absichtlich unbestimmte Rechtsbegriff gefüllt werden wird. Auch hier liegt der Spaltpilz schon in der Anlage des Gesetzes.

Eine vermeintliche Erleichterung stellt sicherlich die Abschaffung des Schrifterfordernisses bei der Erteilung von Vollmachten für Eigentümerversammlungen dar. Galt doch früher nur die Urkunde mit eigenhändiger Unterschrift als Original. Heute reicht Textform, also jede, nach der Rechtsprechung verkörperte Gedankenerklärung, die von gewisser Dauer ist. Also ein Fax, eine Kopie und eine ausgedruckte Email. Wie ist es mit Emails auch dem Smartphone oder WhatsApp, welche dem Verwalter bei der Registrierung der Anwesenheit gezeigt werden? Oder mit der in den Schnee auf der Wiese vor dem Versammlungsraum geschriebenen Botschaft? Gilt diese auch, ist das dauerhaft oder muss oder kann der Verwalter diese vielleicht fotografieren und so konservieren? Immerhin können von diesen Botschaften Verwalterbestellungen, Zustimmungen zu Baubeschlüssen über mehrere 100.000 Euro abhängen. Fragen über Fragen, die zwar provokant gestellt aber jeweils im Einzelfall vom Verwalter, mitunter in hektischen Einlasssituationen entschieden werden müssen und ein Timeout für den Videoassistenten wird es nicht geben. Im WEG und in den Versammlungen wird es, anders als in der Bundesliga, weiter Tatsachenentscheidungen „auf dem Platz“ geben. Zu wünschen wäre hier aus Sicht der Verwalter in der ersten Zeit etwas Langmut und guten Willen von allen Seiten.

Leichter werden Beschlüsse über Jahresabrechnungen, da nicht mehr das gesamte Rechenwerk, sondern nur noch individuelle Abrechnungsspitzen Gegenstand der Beschlussfassung werden. Damit soll die Flut an teuren Anfechtungsklagen von rechtsschutzgetriebenen Eigentümern, die eine Buchung in der Abrechnung oder die Darstellung des Zahlenwerkes als unverständlich rügten. Für letztes fanden sich leider immer Richter, die bereit waren dieses zu bestätigen, sodass in diesem Bereich der Schwerpunkt der gerichtlichen Auseinandersetzungen lag. Ob daher zukünftig das Ablesen des 12ten von 17 Sprengwasserzählern fehlerhaft und das Abrechnungsergebnis daher für die jeweiligen Nutzer der Gemeinschaft zu korrigieren ist, wird zukünftig dann nur noch einen geringen Streitwert haben und auch nur noch anfechtungsberechtigt sein, wenn Einfluss auf die individuelle Abrechnungsspitze erkennbar ist.

Die Abschaffung der Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen kannten einige Eigentümer bereits aus innovativen Teilungserklärungen einzelner Gemeinschaften. Jetzt gilt das immer, sodass die schweigende Mehrheit zukünftig zum einen durch Fernbleiben die meisten Themen nicht mehr verhindern kann und zum anderen eigentlich bei jeder Einladung gewahr sein muss, dass einige Entschlossene Dinge in ihrem Sinne mit wenigen Stimmen durchsetzen können. Wenn also nach solchen Versammlungen zukünftig Hausmeister angestellt, Hoffeste organisiert oder Wirtschaftspläne enorm gesteigert wurden, darf sich nun niemand mehr beschweren.

Dann hat aber der Gesetzgeber unter anderem auch auf Druck der in den Verbänden organisierten Verwalter, der Autor erinnert sich gerne an eine persönliche Anhörung mit dem Staatssekretär im Bundesjustizministerium im letzten Jahr, doch noch eine Tür in eine digitale Zukunft geöffnet. Um im Bild zu bleiben: leider ist unklar geblieben wie diese aussieht, wer sie wie öffnet, wie die Technik dazu ist und wer das bezahlt. Gemeinschaften können nunmehr beschließen, dass Wohnungseigentümer im Rahmen einer tatsächlich stattfindenden Präsenzversammlung, von Ferne über Medien welcher Art auch immer teilnehmen können. Dabei können Gemeinschaften wohl beschließen das die extern teilnehmenden Eigentümer nur zuhören dürfen, zuhören und reden dürfen, zu einzelnen oder allen Punkten auch abstimmen dürfen. Wer wie welche Technik dazu einsetzt, wer diese stellt, wer für Verbindungsinfrastruktur haftet, wer Abstimmungsergebnisse wie zusammenführt bleibt ungeregelt. Ein Schritt in die richtige Richtung, das Gesetz in die Wirklichkeit des 21. Jahrhunderts, mit weltweit ansässigen Eigentümern in der Pandemie zu transferieren, aber eben leider nur ein halber Schritt.

Bleibt mir aus Sicht der Eigentümer noch ein Schlaglicht auf die zukünftige Rolle des Beirates zu setzen. Zunächst bleibt vermeintlich vieles beim herkömmlich Bekannten; allein die strikte Festlegung auf drei Mitglieder hat sich zugunsten einer frei festzulegenden Anzahl von Beiräten geändert. Das eröffnet nunmehr nicht nur in kleinen Gemeinschaften mit wenig ambitionierten Eigentümern die Möglichkeit einen Beirat aus nur einem oder zwei Mitgliedern sicher zu wählen. Aber umgekehrt gibt es jetzt auch die in vielen Fällen sinnvolle Aussicht einen Beirat in großen Wohnanlagen mit differenzierten Themen mit vorhanden Fachleuten etwa von Bau- und Steuerrecht über die Anzahl von drei hinaus zu besetzen. Geändert hat sich aber auch, dass der Beirat nun nicht nur den Verwalter unterstützt, sondern auch überwacht, sogar überwachen soll. Welcher Art diese Überwachung sein soll, bleibt wieder dem freien Spiel der Parteien vorbehalten. Ich wünsche mir hier mehr von dem eingangs bereits geschilderten österreichischen, mitunter sehr souveränen Umgang von Verwalter und Eigentümer.

Abschließend nicht unerwähnt sollten wir jedoch nicht lassen, dass sich nunmehr die Haftung für Tätigkeiten oder Unterlassen des Beirates zukünftig nach Auftragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches richtet. Danach haftet der Beirat, wie ein Beauftragter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, das ist neu. Es gibt allenfalls eine Haftungserleichterung für den Fall, dass die Beiräte ausschließlich ehrenamtlich tätig sind, also keine Vergütung erhalten. In diesen Fällen ist die Haftung auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Wenn, wie in vielen Fällen der Beirat eine nicht konkret nachgewiesene Aufwandsentschädigung, in welcher Höhe auch immer erhält, so könnte das für den Wegfall der Haftungsprivilegierung bereits schädlich sein. In jedem Fall dürften die Wünsche der Beiräte nach Haftpflichtversicherungen für Ihre Tätigkeit, die meist bei großen und professionellen WEG-Verwaltern kostenfrei den Eigentümer zur Verfügung gestellt werden, steigen.

Alles in allem ist das Modernisierungsgesetz zum WEG noch in vielen Fällen ein unbeschriebenes Blatt, dessen Inhalt mit Leben zu füllen ist. An ersten Stellen ist bereits Nachjustierungsbedarf erkennbar an vielen Stellen ist aber auch ein Aufbruch in neue Wirklichkeiten vollzogen. Insgesamt das Thema Wohneigentum in der Wirtschaftswirklichkeit mit über 9 Million Wohnungen ein zu wichtiges, sodass wir alle aufgerufen sind, dieses neue Gesetz anzunehmen und mit Mut, Zuversicht und gegenseitigem Vertrauen ins Leben zu führen.

Der Autor Matthias Jeckstaedt ist Volljurist und GF der STRABAG Residential Property Services GmbH in Berlin

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