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Ihr Spezialist für die
Wohnungswirtschaft

Gastkolumne

STRABAG Residential Property Services, einer der größten WEG-Verwalter in Berlin, schreibt für PANTAENIUS eine wohnungseigentumsrechtliche Kolumne.

 

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Ferienwohnung, Teil 1

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Die Koffer rollen weiter

Die Rollkoffer nahen. Schon das Geräusch der über das Berliner Pflaster holpernden Trolleys erinnert die Anwohner – und erst recht die Mitglieder innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft – an das sogenannte Zweckentfremdungsgebot:
Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung ist seit dem 1. Mai 2014 in Berlin nicht mehr zulässig. Der Grund: In Zeiten von Wohnungsmangel fehlen diese Wohnungen auf dem normalen Mietmarkt.

Von einem Tag auf den anderen änderte sich allerdings wenig. In den Fällen, in denen eine Kurzzeit-Vermietung bereits vor Inkrafttreten des Verbots bestand, wurde eine Übergangsfrist von zwei Jahren nach entsprechender Anzeige beim Bezirksamt gewährt ¬– also bis zum 30. April 2016. Diese Frist ist nun im letzten Jahr ausgelaufen. Es scheint, die Trolleys rollen unvermindert an.

Dennoch, die Gerichte sind mit dem Thema schwer beschäftigt. Ob Zweitwohnungen ebenso wie normal genutzte Eigentumswohnungen ebenfalls unter das Zweckentfremdungsverbot fallen, musste das Verwaltungsgericht Berlin gleich in drei ähnlichen Fällen klären (VG 6 K 91.16; VG 6 K 151.16 und VG 6 K 153.16): Wohnungseigentümern mit Hauptwohnsitz in Dänemark, Italien und Rostock hatten eine Ausnahmegenehmigung für eine Ferienvermietung beim Bezirksamt beantragt und nicht bekommen. Dagegen klagten sie. Sie nutzten ihre Berliner Wohnungen bei beruflichen und privaten Aufenthalten selbst, die übrige Zeit wollten sie diese als Ferienwohnung vermieten. Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass diese Wohnungen zwar auch dem Verbot der Zweckentfremdung unterliegen, jedoch kein Wohnraumverlust eintritt. Auf die Wohnraumversorgung für die Bevölkerung wirke es sich in den Fällen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ohnehin nicht aus, also könnten während der Abwesenheit der Eigentümer auch gleich Touristen in der Wohnung beherbergt werden. Das Bezirksamt hatte demnach in diesen drei Fällen die Ausnahmegenehmigung zu Unrecht verweigert.

Kurz: Bei gelegentlich genutzten Zweitwohnungen müssen die Touris wohl geduldet werden. Die Koffer dürfen anrollen!

Wie Hund und Katz

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Der eine ist Hundefan, der andere Katzenfreund. Der dritte weder noch. In Wohnungseigentümergemeinschaften treffen meist alle drei aufeinander – und schon gibt es tierisch Stress. Nachbarn wie Hund und Katz.

Im schlimmsten Fall müssen Richter über die verschiedenen Vorstellungen von Tierhaltungsarten entscheiden. Am Landgericht Frankfurt am Main landete 2015 so einen Fall: In einer Wohnanlage wurde per Mehrheitsbeschluss der Leinenzwang für Katzen als Ergänzung in die Hausordnung aufgenommen. Die Stubentiger einer Eigentümerin bevorzugten wohl den Sandkasten als Katzenklo. Die Gemeinschaft wollte demnach erreichen, dass die Nachbarskatzen nicht unkontrolliert gemeinschaftliche Bereiche verschmutzen – wie eben den Kinderspielplatz.

Auch wenn man Katzen an Leinen schon gesehen hat, bleibt dieses Bild immer ein wenig ungewohnt. Vor allem der Katzenbesitzerin schmeckte die Idee gar nicht. Sie klagte mit der Argumentation, dass ein Leinenzwang für Katzen einem Katzenverbot gleichkäme. Ferner fügte sie an, dass selbst mit Leinenzwang eine Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen nicht verhindert werden könne – schließlich gäbe es ja genügend andere freilaufende Katzen aus den benachbarten Siedlungen, so ganz ohne Leinenzwang. Eine grobe Ungleichbehandlung!

Das Gericht hatte allerdings kein Erbarmen mit den Katzen beziehungsweise ihrer Besitzerin. Es gab der Eigentümergemeinschaft Recht. Die Begründung seines Urteils vom 14. Juli 2015 (AZ 09 S 11/15): Hauskatzen können auch ausschließlich in einer Wohnung gehalten werden, ein Leinenzwang zum Auslauf auf dem Grundstück ist zumutbar. Die Gefahr der Verschmutzung würde in dieser Wohnanlage verringert, weil nur durch den Leinenzwang die Katzen überwacht und deren Hinterlassenschaften durch den Tierhalter unverzüglich beseitigt werden können.

Hundefreunde kennen dies schon lange. Nun gilt es eben für Hund und Katz. Aber vielleicht ist das besser als der tierische Stress zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft!

Einer für alle

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Alle zahlen, nur einer nicht. Den Ärger haben dann aber dennoch alle. Eine Eigentümergemeinschaft funktioniert nämlich auch nicht anders als die Musketiere: Einer für alle! Das gilt nur eben nicht immer im positiven Sinn, sondern vor allem dann, wenn es ums Geld geht.

Jeder Eigentümer ist verpflichtet, Zahlungen zur laufenden Bewirtschaftung und, falls erforderlich, Nachzahlungen aus erfolgten Abrechnungen an die Gemeinschaft zu leisten. So besagt es das Wohnungseigentumsgesetz in § 28 Absätze 2 und 3. Wenn er es nicht tut, liegt es in der Hand der Eigentümergemeinschaft, jegliche Beitragsforderungen einzutreiben. Wer sich in so einem Fall auf den Verwalter verlässt, ist nicht gut beraten.

Der Verwalter ist per Gesetz nämlich nur im Rahmen eines sogenannten Passivprozesses zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Verfahrens befugt, einen Rechtsanwalt im Namen der Gemeinschaft zu beauftragen – also bei Rechtsstreitigkeiten, in denen die Gemeinschaft verklagt wird. Aktivprozesse, dazu gehören Zahlungsklagen gegen säumige Eigentümer, darf der Verwalter nur bei Vorliegen eines entsprechenden Beschlusses führen oder wenn dieser Punkt in der Teilungserklärung vereinbart ist. Ein Beschluss besteht auch dann, wenn der Verwaltervertrag oder die Verwaltervollmacht eine entsprechende Bevollmächtigung beinhaltet, da dieser ja per Beschluss in Kraft gesetzt wurde. Eine allgemeine Regelung in der Teilungserklärung gilt sodann für den jeweils aktuellen Verwalter. Das Landgericht Dortmund hat diesen Sachverhalt am 10. Januar 2017 implizit klargestellt (1 S 199/16).

Zahlungsrückstände erfordern immer ein schnelles Handeln. Schließlich müssen Rechnungen weiterbezahlt werden und jeder Eigentümer haftet gegenüber Gläubigern nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile. Demnach ist es sehr sinnvoll, wenn der Verwalter eine Befugnis für derartige Fälle hat. Nur so kann er sich unverzüglich um die Belange der Gemeinschaft kümmern – frei nach dem Musketier-Prinzip: Einer für alle!

So kurz wie die Theorie

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Theorie und Praxis – tja, ein bekanntes Dilemma. Nicht nur, aber auch in juristischen Fragen rund ums Wohneigentum. So wird die vermeintliche Rechtssicherheit von Eigentümerbeschlüssen im Wesentlichen durch die laufende Rechtsprechung geprägt, die besagt: Beschlüsse müssen inhaltlich bestimmt und klar sein. So viel zur Theorie. Doch die Umsetzung ist in der Praxis nicht immer einfach. Vor allem, wenn es in der Eigentümerversammlung um komplexe Tagesordnungspunkte geht, die vielleicht noch mit einem Gutachten oder Kostenangeboten in Zusammenhang stehen. Oft wird dann ein ellenlanger Beschlusstext formuliert, über den schließlich abgestimmt wird. Missverständliche Formulierungen sind aber geradezu prädestiniert für Anfechtungen und Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun mit seinem Urteil vom 8. April 2016 (V ZR 104/15) klargestellt, dass Eigentümerbeschlüsse auch auf andere Dokumente verweisen können. In der Regel erfolgt eine derartige Bezugnahme bereits bei den Beschlüssen zur Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplanung, die separat vorgelegt werden. Doch auch bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt es sich, bei der Beschlussfassung auf vorliegende Dokumente wie Gutachten, Handlungsempfehlungen oder Kostenvoranschläge direkt Bezug zu nehmen. Natürlich muss das jeweilige Dokument zweifelsfrei bestimmt werden: Im Beschlusstext ist die Bezeichnung des Dokuments, der Verfasser und das jeweilige Erstellungsdatum zu nennen. Idealerweise werden derartige Dokumente jeweils der Originalniederschrift als Anlage beigefügt. Bei besonders wichtigen Beschlüssen wie beispielsweise dauerhaften Änderungen zur Kostenverteilung, die auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, ist das weiterführende Dokument unbedingt in die Beschlusssammlung mitaufzunehmen. Es besteht demnach auch bei umfangreichen Themen keine Not, alle Sachverhalte in langen und dann meist unverständlichen Beschlusstexten aufzunehmen. Es gilt vielmehr: Je kürzer, desto eindeutiger und folglich unanfechtbarer. Ein guter Schritt der Praxis in Richtung Theorie.

Pause, bitte!

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Fast jeder hat schon mal gedacht, Eigentümerversammlungen würden nie enden. Die gute Nachricht: Irgendwann tun sie es doch alle. Aber zugegeben, das kann dauern! Aufgrund der Komplexität der Themen und deren rechtlicher Würdigung werden sie manchmal langwierig und anstrengend: umfangreiche Diskussionen über kostenintensive Instandsetzungen, laufende Rechtstreitigkeiten, eine Beratung durch entsprechende Fachleute oder auch immer wiederkehrende Tagesordnungspunkte, die einzelne Eigentümer beschäftigen. Pause – das wär’s. Ist aber nicht immer angebracht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) Mitte 2016 in einem Fall zu entscheiden hatte: In einer Versammlung, in der es u.a. um ein laufendendes Gerichtsverfahren ging, fand unter Ausschluss von drei Eigentümern eine rechtliche Beratung statt. Der Versammlungsleiter hatte die Eigentümerversammlung hierfür unterbrochen, die drei Eigentümer hatten den Versammlungsraum verlassen müssen – sie wurden nicht vom prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt vertreten.

Der BGH kam bei der Beurteilung dieses Falls zum Ergebnis, dass eine Unterbrechung der Eigentümerversammlung nur dann zulässig wäre, wenn sie der ordnungsmäßigen Durchführung einer Versammlung entspricht. Dafür müsste vorab der Zeitraum bestimmt sein. Eine Pause ohne zeitliche Begrenzung entspricht nicht der ordnungsmäßigen Regelung. Ein Informationsaustausch zu einem laufenden Verfahren im Kreise der betroffenen Eigentümer berechtige nicht zu einer Unterbrechung der Versammlung, so der BGH, da derartige Informationen auch außerhalb der Versammlung ausgetauscht werden könnten (V ZR 261/15).

In der Praxis empfiehlt sich in einem derartigen Fall besser eine Informationsveranstaltung durchzuführen, die beispielsweise unmittelbar vor Versammlungsbeginn vorgenommen wird. Eine Unterbrechung der eigentlichen Versammlung wäre dann nicht erforderlich. Höchstens für eine kleine Trink-, Denk- und Toilettenpause, gegen die auch die obersten Richter bestimmt nichts einzuwenden haben.

Unglückliche Konstruktionen

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Da hat man schon ein Einfamilienhaus – und ist trotzdem Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. So kann es gehen, wenn das Haus im Innenhof einer Wohnhausanlage steht. Dass dann aber auch noch ein gemeinschaftliches Warmwasserrohr durch die Zwischendecke des Hauses geht und es schließlich zu einem Rohrbruch kommt – tja, eine unglückliche rechtliche und bauliche Konstruktion, die schließlich irgendwann vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landete.

In dem Fall musste die Zwischendecke aufgebrochen werden, um die Reparatur der schadhaften Leitung auszuführen. Das Rohr wurde repariert, die Zwischendecke nicht. Der BGH musste nun entscheiden, weil der Eigentümer seine Decke selbst reparierte und eine Erstattung aufgrund eines Kostenangebots in Höhe von rund 1.200 Euro gegenüber der Gemeinschaft geltend machte (Urteil vom 9. Dezember 2016, V ZR 124/16). Dabei war es von Bedeutung, ob der Schaden durch die erforderliche Öffnung entstanden ist oder bereits durch eine Durchfeuchtung aufgrund der defekten Leitung. Die Gemeinschaft haftet nämlich nur dann, wenn sie für den Schadenseintritt ein Verschulden trifft. Bei einem Rohrbruch ist in der Regel von keinem direkten Verschulden auszugehen. Zur Klärung dieser Frage wies der BGH den Fall zurück an das Landgericht und stellte fest, dass der Ersatzanspruch des Eigentümers begründet ist, sofern die Zwischendecke vor der Reparatur des Rohres unbeschädigt war. Wenn ja, dann hat er auch dann Anspruch auf die Erstattung des Nettobetrages eines marktüblichen Angebots, wenn er die Reparatur selbst vorgenommen hat.

Grundsätzlich hat nach § 14 Nummer 4 Wohnungseigentumsrecht jeder Eigentümer Anspruch auf den Ersatz von Kosten, die aufgrund einer Beschädigung des Sondereigentums im Zuge der Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum auftreten. Ein klassisches Beispiel dafür wäre der Bodenbelag eines Balkons, der im Zuge einer Sanierung in der Regel beschädigt werden muss. Und das schon ganz ohne bauliche und rechtlich unglückliche Situation.

Instandhaltungspflicht

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Lohnt sich, lohnt sich nicht, ....

Lohnt sich nicht mehr – ein Standardargument in Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen Bewohner und Wohnhaus gleichermaßen in die Jahre gekommen sind. Doch mit der Zeit sammelt sich ein so erheblicher Investitionsrückstau an, der die finanzielle Belastbarkeit einzelner Eigentümer oft übersteigt. Dann lautet das absolute Totschlagsargument: Kein Geld.

Doch so einfach lässt der Bundesgerichtshof (BGH) alte und/oder finanzschwache Eigentümer nicht davonkommen, wenn es um erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen geht. Zugegeben, es gibt einen gewissen Ermessensspielraum: Nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 Wohnungseigentumsgesetz obliegt der Gemeinschaft die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Maßnahmen sind aber nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Einzeleigentümer abzuwägen. Nicht zwingend erforderliche Reparaturen können demnach auch erst mal zurückgestellt werden.

Doch wie verhält es sich bei Mängeln am Dach oder an der Kelleraußenwandabdichtung, die bereits zu Schäden in einer Dachgeschoss- oder Souterrainwohnung geführt haben oder kurzfristig führen werden? Sind solche Maßnahmen ohne Rücksicht auf die Finanz- oder Lebenssituation der Miteigentümer und gegebenenfalls mittels erforderlicher Sonderumlagen durchsetzbar? Selbstverständlich, sagt der BGH in seinem Urteil vom 17. Oktober 2014 (Az. V ZR 9/14). Entspricht die sofortige Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, besteht keinerlei Spielraum. Und es kommt noch dicker: Der BGH stellt im selben Urteil ferner klar, dass jeder Eigentümer verpflichtet ist, bei der Beschlussfassung derartig notwendiger Maßnahmen mitzuwirken: Nicht zustimmen, sich enthalten oder gar nicht an der Versammlung teilnehmen, ohne sich vertreten zu lassen, ist demnach pflichtwidrig und kann nach § 280 Bürgerliches Gesetzbuch zu Schadensersatzansprüchen führen. Eine ohnehin schon teure Maßnahme wird dann noch viel teurer. Lohnt sich also definitiv nicht.

Umsetzung von behördlichen Anordnungen im Sondereigentum

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Wer zahlt mit?

Na toll. Ein Brief von der Behörde und gleich stellt sich die Frage: Wer soll das bezahlen? „Ich jedenfalls nicht“, dachte sich die Eigentümerin einer Wohnung, der aus Brandschutz-Gründen vorgeschrieben wurde, dass sie ein zusätzliches Fenster als zweiten Rettungsweg einbauen müsse. „Vielleicht lassen sich die Kosten ja auf alle Eigentümer verteilen?“ Die Eigentümerin fand diese Idee gut, ihre Miteigentümer nicht so. Also landete die Angelegenheit vor Gericht.

Das Amtsgericht Langenfeld hatte Ende 2016 diesen Fall zu entscheiden. Die Eigentümergemeinschaft hat dem behördlich angeordneten Fenstereinbau per Beschluss zugestimmt und auch nach § 16 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass die Kosten dafür durch die Eigentümerin zu tragen sind.

Im Einzelfall ist das möglich. Normalerweise trägt jeder die Kosten nach seinen Anteilen. Die Gemeinschaft kann zur Instandhaltung und Instandsetzung eine von diesem Grundsatz abweichende Kostenverteilung mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen – dafür braucht sie eine Mehrheit von 75 Prozent nach Köpfen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Darauf beriefen sie sich im Fall des Pflicht-Fenstereinbaus. Allerdings war die Eigentümerin mit der beschlossenen Kostenregelung nicht einverstanden und erklärte die Anfechtung des Beschlusses.

Das Amtsgericht gab der Eigentümerin mit dem Urteil vom 23. November 2016 Recht (6,64 C23/16). Es kam zu dem Ergebnis, dass die Erfüllung der erteilten behördlichen Auflage einer Beseitigung eines anfänglichen Baumangels gleichkommt und die erstmalige Herstellung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft darstellt. Insofern sei zwingend die „normale“ Kostenverteilung nach § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden. Das zusätzliche Fenster, das der Brandschutz forderte, mussten demnach alle gemeinsam bezahlen, obwohl es sich innerhalb eines Sondereigentums befindet. „Geht doch“, dachte sich wohl die Eigentümerin.

Knigge für Eigentümer

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Was auch immer für Wörter gefallen sind, wahrscheinlich waren sie unhöflich und nicht wirklich jugendfrei. Und das mitten in der Eigentümerversammlung! Da hatte der Bundesgerichtshof (BGH) mal wieder was zu tun. Diskussionen in Eigentümerversammlungen führen nicht selten dazu, dass sich der eine oder andere Teilnehmer dazu hinreißen lässt, sachliche Argumente mit emotionalen Äußerungen anzureichern oder gleich gänzlich zu ersetzen. Der BGH hatte wegen unwahren Tatsachenbehauptungen oder ehrverletzenden Meinungsäußerungen gegenüber einem Eigentümer im Rahmen der Versammlung darüber zu entscheiden, ob der Streit auf Unterlassung und Widerruf der Äußerungen Sache der Gemeinschaft im Sinne des § 43 Nummer 1 Wohnungseigentumsgesetz ist. Dazu gehören im Regelfall Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Bei der Beurteilung des Schimpf-Falls kommen die obersten Richter zu dem Schluss, dass Äußerungen in einer Eigentümerversammlung irgendwie immer in einem Zusammenhang mit den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander stehen (V ZB 73/16 vom 17. November 2016). Das ergibt sich schon daraus, dass die Eigentümerversammlung das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft darstellt und jede Äußerung die Willensbildung der Eigentümer bei Beschlüssen beeinflussen kann. Sprich: Irgendwas bleibt von einer notorischen Schimpferei doch immer bei den anderen hängen! Anders wäre der Fall vielleicht ausgegangen, wenn solche unschönen Äußerungen nur gelegentlich mal in einer Ausnahmesituation gefallen wären.

Aus dieser Entscheidung wird sehr deutlich, dass unhöfliche Worte nicht nur in der Angelegenheit an sich wenig hilfreich sind, sondern auch zu einem unnötigen Zusatz-Streit vor Gericht führen können. Der Eigentümerversammlungsknigge besagt also: Auch wenn es schwer fällt und die anderen Meinungen nerven – sachlich bleiben ist stets der bessere Weg für ein angenehmes Miteinander. Und hundert Prozent jugend- und gerichtsfrei!

Gartennutzung mal anders

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Gartenparty mit Hindernissen

Endlich Sonne! Fein, dass zu der neuen Eigentumswohnung auch so ein schöner Gartenhof gehört, geradezu prädestiniert für die Housewarmingparty mit Grillen und Bier. Doch Achtung, bevor die Einladungen rausgehen: Vielleicht sollte man sich doch erst mal bei den Mitbewohnern nach den Haussitten erkundigen.

Denn wenn keine Sondernutzungsrechte für abgetrennte Bereiche vereinbart sind, gehört jedem Eigentümer ein Bruchteil des gesamten Gartens – in Zahlen, nicht in Quadratmetern. Die Eigentümer müssen sich den Garten oder Innenhof teilen. Nach dem Gesetz ist jeder zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. In der Praxis scheint eine gleichberechtigte Aufteilung aber nicht immer einfach zu sein.

Wenn die Eigentümer untereinander keine Lösung finden, entscheidet nicht selten das Gericht. In einem Fall, der es bis zum Bundesgerichtshof (BGH) gebracht hat, ging es um so einen Streit zwischen zwei Eigentümern. Keine ihrer Wohnungen verfügte über einen privaten Außenbereich, der zur alleinigen Nutzung vorgesehen war. Das hätten die beiden Miteigentümer aber wohl gerne gehabt! Da die Zuweisung von festen Gartenflächen aber einer Begründung von Sondernutzungsrechten gleichkäme, kam folgende vermeintlich gerechte Idee auf: Der eine Eigentümer sollte den Garten an geraden Tagen nutzen, der andere an den ungeraden. Kreativ ist diese Lösung auf jeden Fall, doch entspricht sie auch dem Gesetz? Nein, fand schließlich der BGH mit Beschluss vom 17. November 2016 (V ZB 73/16). Bei einer derartigen Regelung besteht für keinen der Eigentümer die Möglichkeit, den Garten ein wenig zu gestalten und sinnvoll zu nutzen. Die obersten Richter lehnten den Gartenplan nach dem Rotationsprinzip demnach ab.

Bei der Nutzung von gemeinschaftlichen Hobby-, Wasch- und Trockeneinrichtungen könnte es hingegen eine praktikable Einteilung sein. Der Kalender allein reicht also für das Gartenfeste-feiern-wie-sie-fallen-Motto nicht aus. Man muss schon eine ordnungsgemäße Lösung finden und seine Nachbarn miteinbeziehen. Oder wenigstens einladen.

 

 

Hausflurfenster

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Fenster auf, Fenster zu

Als wäre eine Ehe mit zwei Parteien nicht schon schwierig genug! Der eine braucht kühle Winterluft zum Schlafen, den anderen wecken jeder Lufthauch und das leiseste Vogelgezwitscher. Aber was ist schon ein Schlafzimmer gegen ein gemeinschaftliches Treppenhaus, bei dessen Fenster alle mitreden wollen? Ein ewiges Streitthema. Letzter Ausweg Scheidung fällt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich nun mal flach.

Hier treffen erst recht Weltanschauungen aufeinander, wann und wie lange die Hausflurfenster geöffnet werden: Der eine Eigentümer liebt Frischluft (Schimmelgefahr!), der Nachbar befürchtet das Auskühlen des Treppenhauses und zu hohe Heizkosten, und der dritte hat Angst vorm Runterfallen und möchte stets alle versperrt wissen. Es allen Recht zu machen – schwierig! Eine Koblenzer Eigentümergemeinschaft probierte es, indem sie dem Hausmeister die alleinige Befugnis zum Öffnen der Hausflurfenster erteilte.

Das klingt bei erster Betrachtung als gar keine schlechte Idee. Nach § 15 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die Eigentümer über den Gebrauch der Gemeinschaftsflächen beschließen, wenn es dem geordneten und störungsfreien Zusammenleben dienlich ist. Auf den zweiten Blick offenbart der Beschluss aber den vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums. Dies widerspricht § 13 WEG, der jeden Eigentümer zum Gebrauch des allgemeinen Eigentums berechtigt. Somit landete die Frage des offenen/geschlossenen Hausflurfensters vor dem Landgericht Koblenz. Dieses erklärte den Beschluss kurzerhand für nichtig. Ein vollständiger Gebrauchsentzug ist per Mehrheitsbeschluss nicht zulässig. Die Rechtsprechung lässt eine starke Gebrauchsbeschränkung oder einen Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftsflächen nur in Ausnahmefällen zu, zum Beispiel, wenn sie den Heizungsraum betreffen. Um den Fenster-Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine Regelung in der Hausordnung zu treffen, denn diese kann mit einfacher Mehrheit wirksam beschlossen werden. Ach, wenn es in der Ehe auch so einfach wäre!

Mängelrechte, Teil 3: Gekauft wie besichtigt

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Die Besichtigung war beglückend! Endlich eine Wohnung, die so halbwegs alle Suchkriterien erfüllt, in manchen Details die Hoffnungen sogar noch übertrifft: So hatten die Vorbesitzer einen ausnehmend guten Geschmack in Sachen Ausstattung, Bad und Küche. Außerdem waren sie auch noch nett und vertrauenswürdig. Also, auf zum Notar.

Beim Verlesen des Kaufvertrages ist allerdings gut zuhören angebracht. Denn beim Erwerb einer Bestandsimmobilie, also einer gebrauchten Eigentumswohnung ohne weitere Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung, gilt ausschließlich das Kaufvertragsrecht. Der Verkäufer muss die Wohnung sach- und rechtsmängelfrei übertragen. Die Parteien können natürlich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache vereinbaren, zum Beispiel neu gestrichene Wände oder die Reparatur des undichten Dachfensters. Wird das nicht oder unzureichend ausgeführt, stehen dem Käufer Nacherfüllungsansprüche zu. Die Verjährungsfrist gilt fünf Jahren ab Übergabe. Ignoriert dies der Verkäufer, kann der Erwerber nach § 437 Bürgerliches Gesetzbuch unter Umständen sogar vom Vertrag zurücktreten, oder zumindest den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen. Er ist allerdings nicht zur Selbstvornahme berechtigt – also Mängel beseitigen zu lassen und dem Verkäufer die Rechnung schicken.

Der wesentliche Unterschied zu einer Neubau-Gewährleistung mit Werkvertragsrecht besteht allerdings darin, dass im Kaufvertragsrecht eine Befreiung der Gewährleistungsverpflichtung durch den Verkäufer zulässig ist. Gekauft wie besichtigt. Punkt. Wenn die Haftung für Sach- und Rechtsmängel wirksam ausgeschlossen wurde, muss sich der Erwerber mit dem Zustand der Wohnung und des Gebäudes zufriedengeben, der bei der Übergabe vorlag. Lediglich arglistig verschwiegene Mängel wären von einem derartigen Ausschluss nicht betroffen. So viel zu den vertrauenswürdigen Verkäufern. Vielleicht wäre die Mitnahme eines Sachverständigen die bessere Grundlage für einen rundum beglückenden Wohnungskauf.

Mängelrechte, Teil 2: Wunderbarer Altbau

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So ein Altbau ist was Wunderbares. Gründerzeit, hohe Räume, Stuck, Flügeltüren, repräsentatives Treppenhaus... Nun ja, ein bisschen Vorstellungskraft braucht man schon, wenn man den Ist-Zustand sieht. Ist das „Will haben“ stärker als die Zweifel, bleibt auch die Enttäuschung nicht aus, wenn beim Kauf einer im Zuge der Umwandlung sanierten Eigentumswohnung dann doch nicht alle Wohnträume wahrwerden. Denn es kommt vor, dass die Modernisierung nur mangelhaft ausgeführt, das Soll also nicht vertragsgemäß erfüllt wird.

Ähnlich wie bei einem Neubau wird beim Kauf einer noch zu sanierenden Wohnung neben der Eigentumsverschaffung eine Herstellungsverpflichtung vereinbart. Ist die Renovierung vom Umfang her mit einem Neubau vergleichbar, ist der Erwerb nach dem Werkvertragsrecht zu beurteilen. Der Verkäufer, meist der Immobilienprojektentwickler, haftet also für den ordnungsgemäßen und vereinbarten Zustand bei der Übergabe. Soweit es die zu sanierenden oder modernisierenden Bestandteile des Gebäudes betrifft, ist ein Ausschluss der Haftung des Veräußerers unwirksam. Es gelten demnach die Gewährleistungsfristen wie bei einem Neubau: Für Mängelansprüche gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren. Doch nicht für alles muss der Projektentwickler geradestehen: Für Bestandteile des Gebäudes, die von den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgenommen waren, kann ein Haftungsausschluss wirksam vereinbart werden. Insofern ist der Leistungskatalog im Kaufvertrag ein extrem wichtiger Bestandteil des gesamten Kauf- und Bauprozesses. Hieraus ergeben sich die Herstellungsverpflichtungen.

Mängel am Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach oder Fassade, sofern sie in der Sanierungsverpflichtung des Veräußerers stehen, führen nach § 10 Absatz 6 Wohnungseigentumsgesetz in der Regel zu Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese müssen dann auch gemeinschaftlich durchgesetzt werden.

Ja, so ein Altbau ist etwas Wunderbares. Sofern er liebevoll – und mängelfrei! – saniert wird.

Mängelrechte, Teil 1: Bauträgervertrag

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Im gleichen Haus

Es wird gebaut wie seit Jahren nicht. 2016 wurden in Berlin rund 10.000 Wohnungen fertiggestellt, mehr als doppelt so viele wurden baurechtlich genehmigt und werden in den nächsten Jahren bezugsfertig. Ein Großteil davon: schöne, meist nicht ganz billige Eigentumswohnungen in neuen Wohnanlagen. Was die Käufer oft gratis dazubekommen, sind leider auch ein paar Mängel.

Eine neu errichtete Wohnung erwirbt man im Regelfall vom Bauträger, der sich neben der Eigentumsverschaffung auch zur Errichtung der Wohnung verpflichtet. In diesem Fall findet das Werkvertragsrecht Anwendung, nach dem für Mängelansprüche eine Verjährungsfrist von fünf Jahren besteht. Der Bauträger muss die Mängel beseitigen, ein formeller Ausschluss dieser Rechte ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich unwirksam.

Kommt der Bauträger seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Erwerber nach § 634 Nummer 2–4 Bürgerliches Gesetzbuch entweder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen oder auch von dem Vertrag zurücktreten, die Vergütung mindern und Schadensersatz oder den Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Diese stellt bei Wohnungseigentumsanlagen eine Besonderheit dar, denn der Erwerber kauft neben dem Sondereigentum ja auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum stehen dem Erwerber zum einen die individuellen Rechte aus dem Erwerbsvertrag zu. Zum anderen berührt die Beseitigung auch die Interessen der Gemeinschaft. Somit ergibt sich hier die erste Möglichkeit, seine neuen Nachbarn (so richtig) kennenzulernen: Denn einzelne Eigentümer können ihre vertraglichen Gewährleistungsrechte nicht im vollen Umfang eigenständig ausüben. Sie sind zum Schutz des Bauträgers gemeinschaftsbezogen, da es sonst vorstellbar wäre, dass ein Teil der Eigentümer hinsichtlich der Mängel den Kaufpreis mindert und ein anderer Teil im vollen Umfang Nacherfüllung verlangt. Bei Mängelansprüchen sitzen also alle im gleichen Boot, äh, Haus.

Statistisch gesehen

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Übers Wetter lässt es sich hervorragend jammern: zu kalt, zu windig, zu feucht, zu viel Regen, zu wenig Schnee, zu heiß. Ja, auch das kommt vor. Exakt 5,6 Mal pro Jahr erleben Berliner, statistisch gesehen, Hitzetage mit Temperaturen von mehr als 30 Grad Celsius. Somit wird an exakt 5,6 Tagen pro Jahr der Ruf nach einer Klimaanlage laut, und zwar zu 100 Prozent – ebenfalls statistisch gesehen. Zugegeben, in nicht klimatisierten Räumen ist es dann kaum auszuhalten. Doch darf jeder Eigentümer in seiner Eigentumswohnung ohne Zustimmung der anderen für kühle Luft sorgen?

Im Regelfall ist es nicht möglich, Klimageräte „unsichtbar“ an der Hausfassade zu installieren. Bei sichtbaren Einschränkungen am Gemeinschaftseigentum müssen die anderen Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit einbezogen werden.

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte im Januar dieses Jahres einen Fall zu entscheiden, in dem ein Eigentümer sich die Installation eines Klimagerätes durch eine doppelt qualifizierte Mehrheit genehmigen ließ – also mit mehr als 75 Prozent der Eigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Dies entspricht gemäß § 22 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz der Regelung für Modernisierungsmaßnahmen. Doch liegt in diesem Fall denn eine Erhöhung des Gebrauchswertes oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse vor? Bei mehr als 30 Grad im Schatten würde man diese Frage sicherlich schnell bejahen.

Doch bei kühlem Kopf, den Richter prinzipiell haben müssen, sind die Voraussetzungen einer Modernisierung im Sinne des §22 Abs. 2, Satz 1 WEG nicht erfüllt, da sich die Maßnahme nicht auf die gesamte Eigentumsanlage bezieht. Die Installation der Klimaanlage ist somit aufgrund der sichtbaren Veränderung der Fassade von der Zustimmung aller benachteiligten Eigentümer abhängig. Wenn diese nicht zu hundert Prozent zustande kommt, bleiben 359,4 mehr oder weniger wohltemperierte Tage in Berlin, an denen sich die Klimaanlagen-Frage ohnehin nicht stellt. Zumindest statistisch gesehen.

Fahrstuhl des Streitens

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Die erste Distanz sagt nein, die zweite ja. Somit wurde es Aufgabe des Bundesgerichtshofs (BGH), eine Entscheidung herbeizuführen. Die fällt nicht leicht, wenn das Wohnungseigentumsgesetz mit den Rechten des Grundgesetzes kollidiert: Ein Eigentümer, der im fünften Stock wohnt und regelmäßig schwerbehinderte Familienangehörige pflegen muss, wollte einen Fahrstuhl. Er beantragte, dass ihm und weiteren Eigentümern des gleichen Hausaufgangs der Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzuges in der Mitte des Treppenhauses genehmigt wird. Auf eigene Kosten. Alles, was er vor Gericht erreichen wollte, war das Recht auf Duldung innerhalb seiner Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass der Einbau (und auch ein späterer Rückbau) eines Fahrstuhls nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums umzusetzen ist. Auch unter Berücksichtigung der – durchaus nachvollziehbaren – Interessen des beantragenden Eigentümers lehnte die dritte Instanz das Recht auf Duldung ab. Als bauliche Veränderung in einer Wohnungseigentumsanlage wäre grundsätzlich die Zustimmung aller benachteiligten Eigentümer erforderlich.

Und da es zu der Frage der Benachteiligung meistens unterschiedliche Auffassungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt, bedeutet dies de facto eine 100-Prozent-Zustimmung. Die war nicht gegeben. Soll der Aufzug zudem nur durch diejenigen Eigentümer genutzt werden können, die sich an den Anschaffungs- und Unterhaltungskosten beteiligten, wird den berechtigten Eigentümern faktisch ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, welches zudem zwingend einer Vereinbarung aller Eigentümer bedarf. Demnach besteht auch unter Würdigung des Grundgesetzes kein Anspruch des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft, den Einbau eines Personenaufzuges zu dulden. Hätte der Eigentümer die Installation einer Rollstuhlrampe und/oder eines Treppenliftes beantragt, wäre die Sache wahrscheinlich anders ausgegangen. Vielleicht hätte es dann nicht drei Instanzen für ein Ja gebraucht.

Der Fall der Fällung

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Ein Hochbeet fürs Urban Gardening? Ein Olivenbaum neben dem Eingang, an die 100 Jahre alt und rund 1.000 Euro teuer? Vielleicht eine 90 Jahre alte Roteiche – oder eben keine 90 Jahre alte Roteiche? Die Gartengestaltung in einer Eigentümergemeinschaft sorgt oft für Zündstoff. Sowohl der subjektive Geschmack des Einzelnen als auch die wirtschaftliche Betrachtung hinsichtlich Anschaffungs- und Pflegekosten erhitzen zuweilen die Gemüter. Nicht selten sind die Streitgründe auch mit der Beseitigung von Pflanzen verbunden. Und ebenfalls nicht ganz selten landen diese dann vor Gericht. Die davor auftretende Frage: Mit welchen Mehrheiten sind derartige Maßnahmen zu beschließen? Die Antwort aus Sicht der Juristen: „Es kommt darauf an.“

Das Landgericht Berlin hat im letzten Jahr geurteilt, dass eine Baumfällung eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes darstellen kann. Diese bedarf der Zustimmung „aller nachteilig betroffenen“ Eigentümer – was soviel wie „aller“ bedeutet, da ein Baum im Garten mehr oder weniger ja alle Bewohner gleichermaßen betrifft. Konkret ging es um besagte neunzigjährige Roteiche, 28 Meter hoch und mit einem Kronendurchmesser von rund 26 Meter. Sie war einer von drei Bäumen auf dem Grundstück. Die Gemeinschaft beschloss die Fällung aus Gründen der Verkehrssicherung mit einfacher Mehrheit. Das Amtsgericht lehnte die Anfechtung ab, weil es dies als ordnungsgemäße Verwaltung im Rahmen der üblichen Gartenpflege einordnete. Das Landgericht Berlin als zweite Instanz sah das anders: Die ersatzlose Fällung stellt eine bauliche Veränderung dar, wenn eine Pflanze prägenden Charakter für die Gartenanlage hat. Bei der alten Roteiche war das so, also hätten alle Eigentümer der Fällung zustimmen müssen. Eine einfache Mehrheit hätte gereicht, wenn der Baum Teil einer großen Baumgruppe gewesen wäre und somit sein Fehlen nicht so aufgefallen wäre.

Wie gesagt: Es kommt darauf an. Jeder Baum ein Einzelfall, jede strittige Fällung ein neuer Fall für den Richter.

Anleger vs. Selbstnutzer

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Wie in der Liebe

Gegensätze ziehen sich an. Nicht nur in der Liebe, sondern auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Treffen da Selbstnutzer und Investoren aufeinander, sind Interessenskonflikte programmiert. Denn der Blick auf die eigene Immobilie kann gegensätzlich sein: Der eine will schöne Investitionen, der andere nützliche. Oft wird innerhalb oder nach einer Versammlung hitzig darüber diskutiert, warum der eine oder andere Beschlussvorschlag nun zustande gekommen ist – oder eben nicht.

Dabei ist Wohneigentum für Selbstnutzer natürlich ebenfalls eine Kapitalanlage, aber eben sehr langfristig – vielleicht als Altersvorsorge oder Erbe für seine Kinder. Er geht von einer weitestgehend stabilen Wertentwicklung der Immobilie aus und möchte unabhängig von einer steigenden Mietentwicklung darin leben. Zudem ist er emotional mit dem Wohnhaus verbunden, möchte sich da wohlfühlen und sein Umfeld aktiv mitgestalten und aufhübschen.

Die Gruppe der Kapitalanleger denkt oft kurz- und mittelfristiger. Sie investiert Geld, um Mieteinnahmen zu erhalten und eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen. Investitionen bringen für sie nur etwas, wenn sie sich direkt auf die Vermietbarkeit auswirken – Schönheit allein bringt schließlich keine Rendite. Das langfristige Ansparen von Rücklagen entspricht nicht den Zielen der Anleger, während die Selbstnutzer da gerne auf der sicheren Seite sind und für etwaige Modernisierungen vorsorgen möchten.

Letztendlich können aber alle Entscheidungen nur gemeinschaftlich getroffen werden. Die Selbstnutzer müssen sich damit abfinden, dass der Wohnungsmarkt auch mehr und mehr durch Kapitalanleger geprägt wird. Die Investoren hingegen sollten stets beachten, dass es neben ihnen auch Eigennutzer gibt, die „ihr“ Haus hegen und pflegen möchten. Ein respektvolles Miteinander eint aber schließlich die Gegensätze: Zufriedene Eigentümer passen gut auf das Wohnhaus auf (Werterhalt), das schafft zufriedene Mieter (gute Rendite). Wie in der Liebe: Gleich und gleich gesellt sich eben gern.

Anfechtung des Negativbeschlusses bei unbefugter baulicher Veränderung

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Negativ, aber korrekt

Korrekt ist anders: Ein Eigentümer lässt sich einen Kamin in sein Wohnzimmer einbauen, das Abzugsrohr wird direkt durch die Dachhaut des Hauses installiert. Eine Genehmigung seiner Miteigentümer einzuholen, hat der Wohnungseigentümer unterlassen – wohl zur Sicherheit, sie hätten ja Nein sagen können. So ganz glimpflich ging die Sache aber dann doch nicht durch. Schließlich handelt es sich beim Dach um Gemeinschaftseigentum, wo bauliche Veränderungen nur dann zulässig sind, wenn alle nachteilig betroffenen, also im Prinzip: alle,  Eigentümer zustimmen.
Somit wurde in der nächsten Eigentümerversammlung über den Rückbau sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen beraten und abgestimmt. Mit einem überraschenden Ergebnis: Die Gemeinschaft hat den Beschluss mehrheitlich abgelehnt.

Ein Eigentümer wehrte sich jedoch gegen diesen Negativbeschluss: Er focht ihn an. Somit entschied folglich das Landgericht München am 24. März 2016, welche Rechte aus einer unbefugten baulichen Veränderung bestehen und wer zu deren Durchsetzung berechtigt ist (36 S 12134/15 WEG). Unstrittig befand das Gericht in diesem Fall sowohl den Anspruch auf Beseitigung als auch auf  Schadensersatz. Doch einen Schadensersatz wegen der Verletzung von Gemeinschaftseigentum kann nur die Gemeinschaft geltend machen, da es sich nach § 10 Absatz 6 Wohnungseigentumsgesetz um ein gemeinschaftsbezogenes Recht handelt.

Das Recht auf Rückbau hingegen stellt einen Individualanspruch dar, den jeder Eigentümer alleine geltend machen kann. Die Ablehnung des Beschlusses durch die Gemeinschaft entspricht daher durchaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung, da aus den Ansprüchen der Gemeinschaft kein Zwang zu deren gerichtlicher Durchsetzung abgeleitet werden kann. Dafür gibt es immer einen Ermessensspielraum. Der Anfechtung des Negativbeschlusses wurde daher nicht entsprochen. Das Gericht verweist darauf, dass der Eigentümer den Rückbau ja auch alleine einklagen kann. So ist es also nun korrekt.

 

 

Gartenhaus

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Wer im Glashaus sitzt

Mein Auto, meine Wohnung, mein Garten – klingt gut. Stimmt aber nicht immer. Denn wer eine der beliebten Eigentumswohnungen mit Terrasse und einem Sondernutzungsrecht an einem Garten ergattert hat, besitzt den Außenbereich vor seiner Wohnung zwar zur alleinigen Nutzung – aber er gehört ihm nicht. Ein Nutzungsrecht ist kein Eigentum! Der Garten gehört grundbuchrechtlich weiterhin allen Eigentümern, und die dürfen über die Gemeinschaftsordnung bestimmen, was erlaubt ist oder nicht. Streit programmiert! Vor allem, wenn auch noch „mein Gartenhaus“ dazukommt.

So war es in dem Fall, der mit Urteil des Amtsgerichts München vom 7. März 2017 entschieden wurde (484 C 22917/16 WEG). Ein Eigentümer hatte in „seinem“ Garten eine alte, mit Rankepflanzen bewachsene Laube durch ein neues Gartenhaus aus Holz ersetzt – leider ohne Genehmigung der anderen Miteigentümer. Die Gemeinschaftsordnung erlaubte zwar Veränderungen und Verbesserungen in den Eigengärten, allerdings unter dem Vorbehalt, das architektonische und ästhetische Bild der Wohnanlage nicht zu beeinträchtigen. Nun ja, Geschmäcker sind verschieden und Gartenhäuser definitiv nicht unsichtbar. Es kam, wie es kommen musste: Eine Klage auf Rückbau trudelte ein. Aufgrund von Größe, Bauweise und der neuen Farbe sah das Gericht den Rückbauanspruch des Klägers als begründet an. Im Vergleich zur vorherigen grünen Gartenlaube veränderte das neue braune Gartenhaus den Charakter der Wohnanlage „wesentlich“.

Das Urteil an sich erscheint wenig spektakulär, wäre da nicht noch ein pikantes Detail: Der klagende Eigentümer hatte nämlich selbst ein Gartenhaus in seinem Garten aufgestellt – eins aus Glas und natürlich ebenfalls ohne die entsprechende Genehmigung der Gemeinschaft. Das führte letztendlich zum Hinweis des Gerichts, dass der Holzhausbesitzer gleichermaßen den Rückbau des Glashauses einklagen könnte, wenn er möchte. Anzunehmen, dass er diesen Vorschlag dankend annahm. Das Sprichwort „Wer im Glashaus sitzt, …“ erscheint für diesen Fall sehr zutreffend.

Parken auf der Zufahrt

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Aus der Reihe

Das Beste kommt zum Schluss: Ein Reihenhaus zum Beispiel, nicht am Anfang, nicht in der Mitte, sondern am Ende der Reihe. Und dann noch mit einem Privatparkplatz vor der Tür! Alles bestens! Nun ja, das mit dem eigenen PKW-Abstellplatz sehen halt nicht alle so, schon gar nicht die Bewohner der vorderen Einheiten. Sie haben diesen Luxus ja nicht, daher gönnen sie dem hinteren Nachbarn diesen auch nicht. Schließlich sind sie eine Eigentümergemeinschaft, die Zufahrt gehört ihnen allen anteilig, und überhaupt: Wer aus der Reihe tanzt, fällt schnell in Ungnade.

So landete der Fall des Reihenendhausbesitzers vor den Richtern des Amtsgerichts Hamburg, die darüber zu urteilen hatten, ob er auf dem Gemeinschaftseigentum vor seinem Haus parken dürfe oder nicht. Grundsätzlich ist es so, dass jeder Eigentümer das Recht hat, gemeinschaftliches Eigentum zu nutzen – sofern dadurch die Rechte der übrigen Eigentümer nicht erheblich eingeschränkt werden. Dem Gericht lag der mehrheitliche Beschluss besagter Eigentümergemeinschaft vor, die auf der Zufahrtstraße zu den Häusern ein generelles Parkverbot beschlossen hatte. Der Reihenendhaus-Eigentümer wollte aber durchsetzen, dass er die Zufahrt weiterhin regelmäßig mit seinem Auto nutzen und dieses am Ende unmittelbar vor seinem Sondereigentum stehen lassen dürfe.

Das Amtsgericht Hamburg gab ihm Recht und erklärte den Beschluss des generellen Parkverbots mit Urteil vom 24. Mai 2017 für unwirksam (22a C 89/16): Die Richter sahen in dem Parkverbot einen Verstoß gegen das Nutzungsrecht des Gemeinschaftseigentums. Sie führten aus, dass das gelegentliche Befahren der Zufahrt sowie das Abstellen eines einzelnen Autos am Ende des Weges keine unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer darstellen würde. Anders wäre dieser Fall wohl ausgegangen, wenn der Dauerparker nicht das letzte Haus der Zufahrt gekauft hätte, sondern eines der Reihenmittelhäuser. Hinten darf man also doch mal aus der Reihe tanzen. Oder Parken.
Tja, das Beste kommt zum Schluss!

 

 

Nutzung von Kellerräumen als Wohnung

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Kellerkinder & Co.

Wohnungsnot macht erfinderisch. Ob Kellerkind, Kellergast oder Keller-Home-Office: Wird die Wohnung zu klein, überlegt so mancher, in welche Richtung er sich ausbreiten könnte und findet die Lösung: ganz unten. Aber darf denn im Keller auch gewohnt werden?

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat sich Ende Oktober mit dieser Frage befasst, ob der Ausbau von Kellerräumen zu Wohnzwecken zulässig ist (9 U 14/15). In dem Fall ging es um ein Wohnhaus, dass in vier Sondereigentumseinheiten aufgeteilt war. Zu den Wohnungen waren jeweils Kellerräume als Sondereigentum zugeordnet, laut Aufteilungsplan waren sie als „Hobbyraum“ und „Keller“ ausgewiesen. Der beklagte Eigentümer war von seinem Recht offensichtlich überzeugt, so baute er im Kellergeschoss unter anderem ein Badezimmer mit Toilette und Heizkörper sowie eine kleine Küche ein. Seinem Nachbarn gefiel das aber gar nicht: Ein Miteigentümer klagte gegen den Ausbau und die Nutzung als Wohnung.

Die Richter fanden das aber gar nicht schlimm, und der Nachbar verlor den Prozess. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Ausbau der Kellerräume und deren Wohnnutzung zulässig ist. Zumindest in diesem Fall: Zunächst einmal handelte es sich bei den Kellerräumen gemäß der bestehenden Teilungserklärung um Sondereigentum. Des Weiteren war in der Teilungserklärung geregelt, dass die Zweckverwendung der Keller im Aufteilungsplan nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums ist. Demnach kann jeder Eigentümer die Zweckbestimmung seiner Räume ändern. Die Bezeichnung der Räume im Untergeschoss als „Hobbyraum“ und „Keller“ galten in diesem Fall nur als unverbindlicher Nutzungsvorschlag.

Aber Vorsicht: Bei Keller, die einzelnen Wohnungen nur als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, handelt es sich, anders wie in diesem Fall, um Gemeinschaftseigentum. Hier wäre ein Ausbau als Wohnung und eine entsprechende Nutzung unzulässig. Ein eingetragenes Sondereigentum sowie keine widersprechenden Regelungen in der Teilungserklärung sind Grundvoraussetzung für alle Kellerkinder & Co.

Entzug des Wohnungseigentums

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Vom Ex-Eigentümer zum Mieter

Keiner hat gesagt, dass das Zusammenleben unter einem Dach immer leicht ist. Doch was diese Eigentümergemeinschaft erlebt hat, ist richtig krass. Nun ja, ein Einzelfall. Hoffentlich.

Am Anfang der Geschichte steht ein ziemlich ungutes Ehepaar. Die beiden leisteten sich eine ganze Liste an grobem Fehlverhalten: Beleidigungen, Bedrohungen, eine Körperverletzung, gewaltsames Auftreten gegenüber anderen. Für die Nachbarn eine nicht tragbare Situation. Die Störenfriede waren aber, zum Leidwesen aller, auch noch Miteigentümer in der Wohnanlage. Nun kommt es in der Realität wirklich selten vor, aber grobe Pflichtverletzungen können nach § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum Entzug des Wohneigentums führen. Das hatten die anderen Eigentümer angestrebt und nach langer Zeit eine Zwangsversteigerung durchgesetzt. Bestimmt mit großer Erleichterung.

Doch damit war die Sache nur scheinbar ausgestanden. Was danach passierte, landete schließlich in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der neue Erwerber ließ die Eheleute weiterhin die Wohnung nutzen – die „Ex-Eigentümer“ waren einfach zu seinen Mietern geworden! Die Gemeinschaft verlangte nunmehr vom neuen Eigentümer, dass die „Störer“ aus der Wohnung ausziehen und die Wohnanlage nicht mehr betreten. Zu Recht, wie der BGH mit Urteil vom 18. November 2016 (V ZR 221/15) feststellte: Auch wenn sich aus § 18 WEG nicht automatisch ein Räumungsanspruch ergibt, ist es der Gemeinschaft nicht zuzumuten, mit den aufgrund von groben Pflichtverletzungen verurteilten Eigentümern das Zusammenleben fortzuführen.

Ansonsten wäre das Entziehungsrecht auch verfehlt. Der BGH hat damit die Tragweite des § 18 erweitert: Vom Entzug des Eigentums bis hin zum Entzug des Besitzes. Dafür bedarf es jedoch wirklich grober Verstöße. Hausgeldrückstände – oder gar nur Antipathie – reichen wohl für eine Unzumutbarkeit in der Hausgemeinschaft nicht aus. Auch wenn das Zusammenleben unter einem Dach wirklich nicht immer einfach ist!

Rückschnitt von Bäumen auf Sondernutzungsflächen

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Wem gehört der Baum?

Das Zusammenleben hat so seine Tücken – im Haus und im Freien. Wie oft müssen Richter über Grillpartys, Gartenzwerge oder (größer werdende) Bäume entscheiden! Auch in Eigentümergemeinschaften führen die Gestaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Gartenflächen regelmäßig zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.

So auch im Sommer letzten Jahres, als sich das Amtsgericht München mit einem Baumrückschnitt im Rahmen der laufenden Instandhaltung befassen musste (481 C 24911/16 WEG). Der Fall ist schnell erzählt: Kläger und Beklagter haben neben ihrer Wohnung jeweils auch ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Unmittelbar an der Grenze beider Flächen steht ein 12 Meter hoher Vogelkirschbaum, dessen Äste naturgemäß den Zaun beider Gärten überragen. Der Baum musste im Zuge der Flächengestaltung gepflanzt werden. Dennoch sah der eine Eigentümer dringenden Handlungsbedarf: Er forderte seinen Nachbarn zur Fällung oder zu einem erheblichen Kronenrückschnitt auf.

Auslöser des Streits war eine Regelung, die in der Teilungserklärung vereinbart worden war: Die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsflächen solle zu Lasten der jeweiligen Sondernutzungsberechtigten gehen. Außerdem stand in der Teilungserklärung, dass die ursprünglich behördlich geforderten Bäume auf den Gemeinschaftsflächen von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind. Da beide Regelungen voneinander abweichen, erkennt das Gericht in diesem Fall keine klare und eindeutige Abmachung und greift somit auf die gesetzlichen Bestimmungen zurück: Auch dann, wenn der Baum auf einer Fläche mit Sondernutzungsrecht steht, gehören Garten und Baum zum gemeinschaftlichen Eigentum. Demnach ist ausschließlich die Gemeinschaft befugt, Entscheidungen über die Durchführung erforderlicher Maßnahmen an diesem Baum zu treffen (natürlich unter Berücksichtigung etwaiger behördlicher Genehmigungen). Der einzelne Eigentümer kann von seinem Nachbarn jedenfalls nichts dergleichen einfordern. Denn der Baum gehört allen. Oder niemandem.

Kostentragung bei einer Dachterrasse

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Mein, dein, unser

Meine Terrasse, deine Terrasse, unser Geld? Es ist die alte Frage: Was gehört denn nun wem, und wer hat eigentlich den (größten) Nutzen davon? Vom Gesetz her sind Teile des Sondereigentums durch den jeweiligen Eigentümer auf dessen Kosten instand zu setzen, die Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist hingegen durch die Gemeinschaft zu tragen. Das birgt Streit. Allerdings gilt das nur, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Und dies birgt meist noch mehr Streit.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich erst jüngst wieder einmal mit einer solchen abweichenden Regelung befassen müssen. In seinem Urteil vom 4. Mai 2018 ging es um eine Dachterrassen-Sanierung (V ZR 163/17): In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war geregelt, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck zum ausschließlichen Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen, auf deren Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind. Die obersten Richter bestätigten diese Regelung. Der Sinn und Zweck davon soll ja sein, dass die übrigen, von der Nutzung ausgeschlossenen Eigentümer von der Zahlungsverpflichtung befreit sind. Gerade bei Balkonen, Loggien oder Dachterrassen handele es sich um eine Sonderausstattung des jeweiligen Sondereigentums. Für den BGH gilt das sogar „umfassend“: Die Regelung beinhaltetet beispielsweise alle Bauteile einer Dachterrasse einschließlich der darunter befindlichen konstruktiven Teile. Die Bauweise eines Daches ohne Terrasse wäre schließlich wesentlich einfacher und weniger störanfällig.

In der Theorie mag dieses Urteil überzeugen, in der Praxis wird es jedoch sicherlich weitere Gerichtsverfahren nach sich ziehen. Die Frage, welche Bauteile ausschließlich auf eine veränderte Bauweise derartiger Sonderausstattungen zurückzuführen sind, wird nicht für jede Loggia, jeden Balkon und jede Dachterrasse einfach zu beantworten sein – weder von den Verwaltern und Eigentümern noch von den jeweils zuständigen Gerichten. Das „dein, mein, unser“ wird demnach bestimmt weiterhin diskutiert.

Veräußerungszustimmung

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Kaufen oder verkaufen?

Kaufen, halten oder verkaufen, das ist jetzt die Frage. Was früher für Aktien galt, lässt sich heute fast auf Immobilien anwenden. Der Wohnungseigentumsmarkt boomt, die Preise klettern unbeirrt nach oben. Die Gründe sind vielfältig: knapper Wohnraum in den Ballungsgebieten, billiges Geld, unsichere weltpolitische Stimmung sowie der Ruf nach Altersvorsorge. Wer eine begehrte Stadtwohnung vor einigen Jahren gekauft hat, kann mit dem Verkauf nun durchaus beachtliche Gewinne erzielen. Daher kommt es in vielen Wohnhäusern zu Wechseln in der Eigentümerstruktur.

So ein Verkauf betrifft nicht nur den einen Eigentümer, sondern die ganze Gemeinschaft. Viele Teilungserklärungen regeln eine sogenannte Veräußerungszustimmung. Damit kann ein Eigentümerwechsel grundbuchlich erst dann vollzogen werden, wenn eine entsprechende Zustimmung der anderen Eigentümer oder meist des Verwalters in beurkundeter Form vorliegt. Der Verwalter prüft dabei, ob es berechtigte Einwände gegen den Käufer gibt. Dieser Aufwand kostet Zeit und Geld, die Vergütung ist grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Schließlich hat sie die Regelung in der Teilungserklärung vereinbart – es sei denn, die Gemeinschaft hat eine abweichende Kostentragung vereinbart.

Ein solcher Fall landete Anfang des Jahres vor dem Landgericht Berlin. Hier hatte die Gemeinschaft die Kosten der Veräußerungszustimmung an den Eigentümer des betreffenden Sondereigentums übertragen. Der Kläger war mit diesem Beschluss nicht einverstanden, da mit ihm nicht klar geregelt wurde, ob diese Kostentragung den Verkäufer oder den Erwerber betrifft. Das Landgericht Berlin stellte mit Urteil vom 23. Januar 2018 (55 S 162/17 WEG) jedoch fest, dass aus dem Beschluss der Wille der Gemeinschaft eindeutig erkennbar sei und eine mögliche Regelung zwischen Käufer und Verkäufer nicht Sache der Gemeinschaft sei. Über das Innenverhältnis der Verkaufsparteien habe die Gemeinschaft ohnehin keine Beschlusskompetenz. Wohnung verkauft, Einspruch abgelehnt.

Nutzungsrecht an einer Gewerbeeinheit - Teil 2

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Eiskalt erwischt

Würstchenbude in Berlin erlaubt. Eisdiele in Frankfurt verboten. Da soll sich einer auskennen! Während das Landgericht Berlin am 11. September 2018 den Betrieb eines Schnellimbisses im Gewerbe einer Wohnungseigentümergemeinschaft für zulässig erklärte (55 S 130/17), kam das Landgericht Frankfurt am Main fast zeitgleich in Bezug auf einen Eisladen zum gegenteiligen Ergebnis. Der kleine, feine Unterschied für die „eiskalte“ Entscheidung: die Nutzungsregelung in der jeweiligen Teilungserklärung.

Im Frankfurter Fall vermieteten zwei Eigentümer ihre Gewerbeeinheit an den Betreiber einer Eisdiele. Dieser richtete ein kleines Café ein und bot Eisbecher, Getränke und Kaffee an. Die übrigen Eigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten Unterlassung – so wie auch ihre Leidensgenossen über der Würstchenbude in Berlin.

Beim Imbiss gab es in der Teilungserklärung keinerlei Einschränkungen, bei der Eisdiele sah die Regelung hinsichtlich des Gewerbes eine Ladennutzung vor. Doch ein Eis-Laden war nach Auffassung der Kläger damit nicht gemeint. Zu Recht, wie die Richter mit ihrem Urteil vom 27. September 2018 feststellten (2-13 S 138/17). Der Verkauf von Speisen und Getränken samt Vor-Ort-Verzehr sei nicht als Ladennutzung anzusehen. Und gastronomische Nutzungen verursachen größere Störungen und Geräuschbelästigungen.

Obwohl die Eigentümer nicht selbst die Betreiber des Eisladens waren, müssen sie für die zweckwidrige Nutzung einstehen. In dem Verfahren wurde außerdem ein direkter Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Mieter bejaht, auch wenn dieser wahrscheinlich wenig von der Zweckbestimmung wusste. Es ist bislang noch nicht entschieden, ob Ansprüche aus einem Wohnungseigentumsrechts-Verfahren auch gegen Personen durchsetzbar sind, die gar nicht zur Gemeinschaft gehören. Aus diesem Grund hat das Landgericht die Revision an den Bundesgerichtshof zugelassen. Nach Auffassung des LG Frankfurt am Main muss der Mieter seine Eisdiele schließen. Ihn hat die Entscheidung in jedem Fall eiskalt erwischt.

 

 

Nutzungsrecht an einer Gewerbeeinheit - Teil 1

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Es geht um die Wurst

Hotdog, Currywurst, Pommes – lecker, so eine kleine Mahlzeit aus der Würstchenbude! Einen Schnellimbiss in der Nähe zu haben, ist echt praktisch. Aber wie nah in der Nähe? Denn im eigenen Haus ist das den meisten gar nicht Wurst, wie ein aktueller Fall des Landgerichts Berlin vom 11. September 2018 zeigt. Es ging darin um das Teileigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also den nicht zu Wohnzwecken dienenden (Gewerbe-)Einheiten. Welche Nutzungen zulässig sind, werden in der Regel in der Teilungserklärung vereinbart. Gern gesehen sind Rechtsanwaltskanzleien oder Büros mit wenig (und am Wochenende gar keinem) Publikumsverkehr. Aber eine Imbissbude? Das ist der Horror aller. Beziehungsweise zumindest des einen Eigentümers des Berliner Wohnhauses, der Klage auf Untersagung dieses Gewerbes erhob. Er wollte, dass der Schnellimbiss, Wurstverkauf und Cateringservice im Erdgeschoss seines Hauses schnell wieder verschwindet. Geruch und Lärm seien nach seiner Auffassung nicht hinnehmbar.

Aber: Erste und zweite Instanz fanden den Imbiss zulässig (55 S 130/17). In der entsprechenden Teilungserklärung war lediglich geregelt, dass die Ausübung eines Gewerbes in einer Wohnung die vorherige Zustimmung des Verwalters erfordern würde. Diese Zustimmung sei jedoch nicht für Teileigentumseinheiten nötig. Da es keine weiteren Einschränkungen in der Teilungserklärung gab, ist eben jede gewerbliche Nutzung erlaubt und von allen Miteigentümern hinzunehmen! Das Gericht führt weiter aus, dass selbst Geruchs- und Lärmimmissionen nicht dazu berechtigen, den Betrieb gänzlich zu untersagen. Der Störer muss zwar geeignete Maßnahmen zur Verhinderung ergreifen, aber selbst eine Veränderung oder Verschlechterung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nur dann durch den Gewerbetreibenden auf seine Kosten zu beseitigen, wenn diese auf einen unzulässigen Gebrauch der Teileigentumseinheit zurückzuführen ist. Für den verzweifelten Eigentümer ging es um die Wurst, dem Würstchenbudenbesitzer war es am Ende Wurst: Er verkaufte weiterhin seine Hotdogs, Wiener und Co.

 

 

 

Rauchwarnmelder

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Lieber gestern als morgen

Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen. So ein Blödsinn! Denn nach einem (im wahrsten Sinne des Wortes) brandaktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) werden voreilige Wohnungseigentümer nun benachteiligt. Es geht um die Rauchwarnmelder, die ja schon mehrere Gerichte beschäftigt hatten.

Zur Erinnerung: In Berlin sind alle Bestandswohnungen bis zum 31. Dezember 2020 mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Doch viele Eigentümer haben schon längst auf eigene Kosten die hilfreichen Dinger installiert. Müssen diese Eigentümer nun nochmals in die Tasche greifen, nur damit alle Wohnungen über einheitliche Geräte verfügen? Ja, müssen sie – sagte der BGH am 7. Dezember 2018 (V ZR 273/17). Eine Eigentümergemeinschaft darf mit einfacher Mehrheit, also auch gegen den Willen Einzelner, den Einbau und die Wartung der Rauchmelder beschließen. Alles „in eine Hand“ zu legen, entspricht nach Auffassung des BGH ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Sicherheit des Gebäudes durch einen einheitlichen Einbau und eine einheitlich geregelte Wartung erhöht wird. Die Interessen der Eigentümergemeinschaft sind aus diesem Grund höher zu bewerten als die Interessen der „Voreiligen“.
Das Problem liegt ja weniger in der Anschaffung als vielmehr in der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft durch den jeweiligen Nutzer. Gerade bei älteren Mietern bleibt völlig unklar, wie sie die Geräte regelmäßig auf Funktion prüfen sollten. In größeren Eigentümergemeinschaften ist ein Überblick über die Betriebsfähigkeit ohne einheitliche Regelung kaum möglich.

Es gibt keine Verpflichtung zu dieser Handhabung, der BGH hat lediglich den Weg für jene Gemeinschaften geebnet, die das einheitlich organisieren wollen. Überwindet ein solcher Beschluss die Hürden der Eigentümerversammlung, gilt er gegenüber allen, ob mit oder ohne Rauchwarnmelder. Die Voreiligen sollten sich aber nicht ärgern, denn sie haben auch einen großen Vorteil: Wenn’s morgen brennt, war es sehr, sehr klug, schon „gestern“ die Rauchwarnmelder zu installieren!

 

 

Datenschutz vs. Eigentümerliste

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Datenschutz und so

Wer schreibt denn heute noch Briefe? Das Zauberwort heißt Digitalisierung, und fast jede Kommunikation findet per Smartphone oder Computer statt. In Sekundenschnelle und sogar mit allen gleichzeitig. E-Mail statt Snail-Mail, WhatsApp-Gruppe statt Serienbrief, „in cc“ statt beim Kaffee.

„Brauche ich nur noch die E-Mail-Adressen und Rufnummern aller Miteigentümer“, dachte sich ein Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses, „dann kann ich mich mit allen viel schneller, transparenter und unkomplizierter austauschen. Und die bekomme ich von der Hausverwaltung.“ Diese Rechnung hat der Mann aber ohne den Verwalter gemacht, denn der rückte die Kontakte schlichtweg nicht raus. Datenschutz und so – für manchen Social-Media-Junkie ein grotesk klingendes Fremdwort. „Häh?“, dachte unser Eigentümer wahrscheinlich, „kann nicht sein, wo ich doch schon eine Liste mit allen Namen und Adressen habe! Da kommt es doch auf die E-Mail nicht an.“

Tut es aber, wie das Landgericht Düsseldorf Anfang Oktober 2018 in einem Urteil entschied (25 S 22/18). Der Eigentümer zog nämlich vor Gericht und versuchte bis in die zweite Instanz, seinen Willen durchzusetzen. Aber das Einklagen der E-Mail-Adressen klappte nicht. Sowohl das zuvor befasste Amtsgericht wie auch das Landgericht lehnten seine Forderung ab: Der Verwalter sei zwar zur Herausgabe einer „ordnungsgemäßen“ Kontaktliste verpflichtet, diese müsse aber lediglich die Namen und ladungsfähigen Postanschriften aller Mitglieder der Wohnungsgemeinschaft enthalten. Die Sache geht sogar noch weiter: Der Verwalter ist wohl nicht nur nicht verpflichtet, sondern gar nicht berechtigt, weitere Details ohne Zustimmung der jeweiligen Eigentümer herauszugeben. Datenschutz und so.

Die Lösung hätte einfach sein können: Denn natürlich dürfen Eigentümer untereinander ihre E-Mail-Anschriften oder Rufnummern austauschen. Zum Beispiel könnte man im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine Liste zum Eintragen auslegen. Oder man spricht miteinander. So ganz direkt, analog und ohne Handy. Groteske Idee!

Antrag auf Eigentümerversammlung

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Sonntagsfrage

Es ist fast wie bei der Sonntagsfrage: Wenn heute Wahlen wären, wofür würden Sie stimmen? So manche Mitglieder von Eigentümergemeinschaften ändern so oft ihre Meinung, dass der Verwalter eine tägliche Hochrechnung wie in der Politik gut gebrauchen könnte.

Natürlich geht es um Mehrheiten. Je „teurer“ ein Beschluss, umso schwieriger die Meinungsfindung. Ein derartiger Fall beschäftigte im Sommer das Landgericht Koblenz: Eine Gemeinschaft hatte sich zu einer Beschlussfassung von sehr umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durchgerungen, die mit einer nicht weniger umfangreichen Sonderumlage zu finanzieren waren.

Einer der Eigentümer hielt das alles für billiger machbar. Er erklärte Anfechtung und setzte alle Hebel und Rechtsmittel in Bewegung, um die Sanierung zu verhindern. Er mobilisierte mehr als ein Viertel der Miteigentümer, um in einer weiteren Versammlung die Rücknahme des Beschlusses zu erwirken. Da die Bauplanung bereits stand und die Sonderumlage durch den Verwalter abgefordert wurde, war jetzt Eile geboten – dieser verlieh er mit der Einreichung einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter Nachdruck.

Das Landgericht Koblenz hatte nun zu prüfen, ob die Voraussetzungen zur Durchführung einer außerordentlichen Versammlung nach § 24 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegeben waren und kam zu dem fast eindeutigen Ergebnis: Jein! Ja, weil zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Verwalter das Quorum mehr als 25 Prozent (nach Köpfen) betrug, wie es das WEG „schriftlich und unter Angabe wichtiger Gründe“ vorschreibt. Aber es gab auch ein Nein, weil in den darauffolgenden Tagen mehr und mehr Eigentümer ihren Antrag zurückzogen. Das erforderliche Viertel wurde wieder unterschritten, der Anspruch auf die Versammlung erlosch. Das Gericht stellte klar, dass die 25-Prozent-Marke nicht nur beim Antrag, sondern bis zum Tag der Einladung bestehen bleiben muss (2 S 16/18 vom 07. Juni 2018). Jeder sei berechtigt, seine Meinung wieder zu ändern. Ganz wie bei der Sonntagsfrage!

Minderung des Hausgeldes

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Wohnung kaputt

Mietminderung, das kennt jeder. Denn im Mietrecht ist das ganz einfach: Hat die Wohnung einen Mangel, der den Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt, besteht per Gesetz das Recht, die monatlichen Zahlungen gegenüber dem Vermieter zu kürzen.


„Das kann ich auch“, dachte sich ein Berliner Eigentümer. „Wofür zahle ich denn jeden Monat Hausgeld, wenn meine Wohnungen sozusagen kaputt sind?“ Alle seine drei Wohnungen konnten aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und den daraus erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht genutzt werden. Wirklich sehr ärgerlich. Also minderte er kurzerhand seine Hausgeldzahlungen an die Gemeinschaft.

Der gefiel das aber gar nicht, und es kam, wie es kommen musste: Der Fall landete vor Gericht. Mit Urteil vom 15. Juni 2018 stellte das Landgericht Berlin klar, dass eine mangelnde Nutzbarkeit der Wohnung zu keinerlei Minderungsrecht hinsichtlich der monatlichen Hausgeldzahlungen führen würde (55 S 81/17). Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit trägt allein der Eigentümer! Selbst bei einer vorübergehenden Unbewohnbarkeit bleibt er zur Zahlung der vollen Hausgeldbeträge verpflichtet.

In dem Berliner Fall sah das Gericht auch keine Ansprüche des Eigentümers nach § 14 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach die Gemeinschaft einem Eigentümer einen Schaden zu ersetzen hat, der aufgrund von Eingriffen in das Sondereigentum in Folge von Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums aufgetreten ist. Hier war es nämlich so, dass bereits vor den Sanierungsmaßnahmen der Gemeinschaft besagte Wohnungen unbewohnbar waren.

Es wäre allenfalls eine Anpassung der Kostenverteilung nach § 16 Absatz 3 WEG denkbar. Eine Änderung der Kostenaufteilung kann jedoch nur für die Zukunft und nicht rückwirkend herbeigeführt werden. Insofern ist auch dieser Weg kein wirklicher Trost.

Ein Minderungsrecht des Eigentümers wegen mangelnder Nutzbarkeit seiner Wohnung wurde also in jeder Hinsicht abgelehnt. Vielleicht hat er sich da für einen kurzen Moment gewünscht, Mieter zu sein.

 

 

Beschluss zum Wirtschaftsplan

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Völlig planlos

In Sachen Finanzen sind so manche völlig planlos. Was Lebenspartner vielleicht als Haushaltplan erstellen, wird in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) als Wirtschaftsplan bezeichnet. In beiden Fällen dienen die Aufstellungen der Übersicht, was an Einnahmen und Ausgaben ansteht. Und in beiden Fällen funktioniert das Planen nicht immer ganz reibungslos.

In WEGs wird der Plan in der Regel für ein Kalenderjahr vereinbart und – im Gegensatz zu einer Beziehung – muss er offiziell per Beschluss verabschiedet werden. Das Landgericht Frankfurt hatte Anfang November einen Fall in zweiter Instanz zu entscheiden, in dem ein Wirtschaftsplan beschlossen wurde, obwohl ihn keiner kannte. Ein planloser Beschluss sozusagen.

In erster Instanz hatte das Amtsgericht diesen Beschluss für nichtig erklärt, zum einen, weil der Einladung zur Versammlung kein Plan vorlag, und zum anderen, weil das Protokoll nicht hinreichend erkennen ließ, welcher Wirtschaftsplan hier eigentlich beschlossen wurde. Das Landgericht sah diesen Fall jedoch am 1. November 2018 nicht ganz so: In der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes und im Beschlussantrag war das Jahr 2017 aufgenommen, also war der Einladung ausreichend konkret zu entnehmen, welcher Wirtschaftsplan hier zur Beschlussfassung stand. Doch das reichte auch der zweiten Instanz nicht aus. Jedem Eigentümer muss es im Vorfeld einer Versammlung ausreichend ermöglicht werden, sich mit dem konkreten Beschlussgegenstand vertraut zu machen und eine inhaltliche Prüfung vorzunehmen. Das ist aber ohne konkrete Zahlen nicht möglich. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht den Beschluss der WEG zwar nicht für nichtig, jedoch für wirksam angefochten und damit gleichermaßen für unwirksam (2-13 S 112/17). Ein Ergebnis, das sicherlich nicht völlig überrascht.

In einer Lebensgemeinschaft ist das alles viel einfacher. Dort wird ein planloser Finanzplan von keinem für unwirksam erklärt. Denn die Unwirksamkeit tritt im Laufe der Zeit von allein ein. Ganz ohne erste und zweite Instanz.

Sonderumlage nach Eigentumserwerb

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Es ist meist die größte Investition im Leben: der Kauf einer Eigentumswohnung. In nahezu allen größeren Städten sind die Preise mittlerweile sehr hoch, sodass das eigene Budget oft auf Anschlag ausgeschöpft wird. Neben dem Kaufpreis sind aber in der Regel noch ein Makler, der Notar und die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Als Kaufnebenkosten kommen nochmals bis zu 15% des Kaufpreises dazu. Das kann ganz schön eng werden für Neu- Immobilienbesitzer, die nicht großzügig kalkulieren.

So erging es einem Erwerber einer Eigentumswohnung, der sich gerade von der ersten finanziellen Belastung erholt hatte, als er Post von seinem neuen Verwalter bekam. Kein Willkommensschreiben, leider, sondern die Aufforderung zur Zahlung von 2.400 Euro. Eine Sonderumlage, die noch vor dem Kauf in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, war nun fällig. Das begeisterte den Eigentümer naturgemäß wenig. Da er bei der Beschlussfassung noch nicht Eigentümer war, sah er aber ohnehin keine Verpflichtung, das zu bezahlen. Sollte doch der Alt-Eigentümer den Beitrag für die Sonderumlage leisten, der bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand.

Mitnichten, sagt der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. Dezember 2017, hier gilt die sogenannte Fälligkeitstheorie: Zuständig ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist, nicht bei der Abstimmung. Da bei Beschlussfassung keine Fälligkeit mitgeregelt worden war, zählt hier laut BGH die Zahlungsaufforderung des Verwalters. Diese erfolgte nach dem Verkauf – also musste der neue Eigentümer unmittelbar nach den hohen Kaufkosten nochmals eine Überweisung an die Eigentümergemeinschaf veranlassen (V ZR 257/16).

Diese Überraschung hätte er sich mit einem Blick in die Beschlusssammlung und eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag sparen können. Den Betrag aber wahrscheinlich nicht: Vielleicht hätte der Verkäufer die 2400.- auch einfach auf den Kaufpreis draufgeschlagen. Auch nicht schön, aber das wäre dann wenigstens ohne BGH geregelt worden.

Hindernislauf für Rollifahrer

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Wege können oft steinig sein. Oder auch stufig. Beides kann ordentlich Schwierigkeiten bereiten, im tatsächlichen und übertragenen Sinn. Zum Beispiel für Rollstuhlfahrer, die eine Möglichkeit suchen, wie sie ihre Wohnung ohne Hilfe erreichen können.

Mit dem demographischen Wandel beschäftigt generell das Thema der Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen immer mehr die Gerichte. So hatte der Bundesgerichtshof am 13. Januar 2017 bereits klargestellt, dass ein behinderter Eigentümer keinen Anspruch auf Einbau eines Personenaufzuges hat – der Anspruch auf Einbau eines Treppenliftes oder einer Rollstuhlrampe jedoch durchaus bestehen könnte.

Ob jener Münchner Eigentümer, der sich einfach ohne Genehmigungsbeschluss eine Rollstuhlrampe außen am Hauseingang errichten ließ, dieses Anrecht mal schnell zu seinen Gunsten auslegte, sei mal dahingestellt. Jedenfalls musste das Amtsgericht München sich im Sommer mit diesem Fall befassen. Da ein Großteil der übrigen Eigentümer Verständnis für die Notwendigkeit hatten, genehmigten sie den barrierefreien Zugang sogar im Nachgang per Beschluss. Ein Eigentümer dieser Gemeinschaft war mit diesem Vorgehen jedoch nicht einverstanden und erklärte die Anfechtung dieses Genehmigungsbeschlusses.

Zu Recht, wie das Gericht mit Urteil vom 5. Juli 2017 (482 C 26378/16 WEG) feststellte. Es führte aus, dass durchaus ein Anspruch auf Duldung von baulichen Maßnahmen bestünde, bestehende Grundrechte jedoch immer gegeneinander abzuwägen sind. Diese Abwägung hatte aber nicht stattgefunden. Den anderen Eigentümern wurde keine Chance gegeben, verschiedene Alternativen zu prüfen, die dem grundsätzlichen Anliegen des Rollstuhlfahrers genauso entsprochen hätten.


Um zusätzliche Barrieren auf dem Weg zur Barrierefreiheit zu vermeiden, sollten in der Versammlung also immer mehrere technische Möglichkeiten der baulichen Umsetzung diskutiert werden. Klingt zwar nach einem Hindernislauf für Rollstuhlfahrer, führt aber schlussendlich schneller zum Ziel als ein steiniger Umweg übers Gericht.

Unterbindung der Eigentümerversammlung

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Startschwierigkeiten

Wenn man etwas macht, dann ordentlich. Beziehungsweise „ordnungsgemäß“. So ähnlich muss ein Eigentümer gedacht haben, der eine einstweilige Verfügung gegen die Durchführung einer Eigentümerversammlung erwirkt hat. Das kommt sicherlich sehr selten vor, und man fragt sich sofort, wie schlimm wohl die Versammlungen gewesen sein müssen, die dieser Eigentümer schon erlebt hat, dass er zu derartigen Mitteln greift. Aber interessanterweise hatte er noch keine einzige in dieser Konstellation mitmachen dürfen, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft war gerade erst gegründet worden und es handelte sich um die Erstversammlung. Und genau das war auch das Problem: Offenbar gab es Unklarheiten über den eingesetzten Verwalter.

Grund der angestrebten Unterlassung war, dass die Versammlung durch einen Verwalter geladen wurde, der gar nicht bestellter Verwalter war. In der Teilungserklärung dieser jungen Gemeinschaft war ein anderes Unternehmen benannt worden. Dies ist ein durchaus gängiger Weg bei Neubauprojekten.

Der offensichtlich irritierte Eigentümer hatte jedoch Recht, wie das Landgericht München mit Urteil vom 5. Mai 2017 feststellte (36 T 6636/179): Eine ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung kann nur durch den jeweils bestellten Verwalter oder (in dem Fall noch nicht vorhandenen) Verwaltungsbeirat erfolgen. Das Gericht argumentierte auch, dass jeder Eigentümer ein Recht auf die Durchführung einer ordnungsgemäßen Versammlung hat. In dem konkreten Fall sollte in der Versammlung auch über eine Bevollmächtigung des „falschen“ Verwalters beschlossen werden.

Im Übrigen hätte diese Versammlung auch gegen das Nichtöffentlichkeitsgebot verstoßen, denn der Einladende war weder Eigentümer, Verwalter noch berechtigter Vertreter. Rechtlich umstritten ist aktuell noch, ob die Beschlüsse einer derartigen Versammlung nur anfechtbar oder nichtig wären. Diese Erstversammlung wurde mit der einstweiligen Verfügung wirksam unterbunden. Ein gelungener Start in die Zukunft der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht irgendwie anders aus.

Versammlungsniederschrift

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Was ins Protokoll gehört

Stunden später: Die Eigentümerversammlung ist geschafft. Wer meint, dass die Streitpunkte nun beseitigt sind, irrt. Denn jetzt wird alles protokolliert und versandt, damit auch wirklich jeder der Eigentümer erfährt, was in der Versammlung so beschlossen wurde. Und schon gibt es einen weiteren Streitpunkt: Was ist im Protokoll aufzuführen, und was nicht? Aus Gründen der Transparenz wünschen Eigentümer oftmals detailliertere Angaben zum Verlauf der gesamten Versammlung. Doch da wird es schwierig: Was der eine Eigentümer womöglich als sachlich objektiven Beitrag zur Diskussion gestellt hat, war für einen anderen vielleicht eineunzutreffende und unerhörte Anschuldigung. Zusätzliche Hinweise zum Ablauf der Redebeiträge so aufzunehmen, wie sie jeder wahrgenommen hat, ist fast ein Ding der Unmöglichkeit.

Nach § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine Niederschrift zu den gefassten Beschlüssen anzufertigen. Vom Gesetz her handelt es sich dabei also um ein Beschlussprotokoll und nicht um ein Verlaufsprotokoll. Zusätzliche Erläuterungen zu den Beschlüssen dürfen natürlich mitaufgenommen werden, über Umfang und Inhalt entscheidet jedoch allein der Protokollführer.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 12. Oktober 2017 auch nochmals klargestellt, dass eine Protokollberichtigung, die hier ein Eigentümer über das Gericht erwirken wollte, nur dann erforderlich ist, wenn beispielsweise die Rechtsposition eines Eigentümers durch die Änderung erheblich verbessert oder verändert werden würde. Ein Zusatz, dass etwas nicht beschlossen wurde, ist auch nicht nötig, da es sich bereits aus dem Fehlen einer Abstimmung logisch ergibt.

Ferner war der Kläger in diesem Fall der Auffassung, dass der Verwaltungsbeirat nicht wirksam gewählt wurde und auch nicht als „Verwaltungsbeirat“ das Protokoll unterzeichnen durfte. Eine diesbezügliche Änderung des Protokolls hätte aber nicht zu einer besseren oder anderen Rechtsposition des Klägers geführt – und wurde demnach ebenfalls durch das Gericht abgelehnt. Zumindest ein paar Streitpunkte weniger.

Kontakt

 

Ivo Rathfux, Prokurist bei STRABAG Residential Property Services, einem der größten WEG-Verwalter in Berlin.

 

STRABAG Residential Property Services GmbH

Heerstr. 24/26
14052 Berlin 

https://www.strabag-rps.de/

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