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Gastkolumne

René Berott, Leiter Bestandskundenmanagement bei STRABAG Residential Property Services, einem der größten WEG-Verwalter in Berlin, schreibt für PANTAENIUS eine wohnungseigentumsrechtliche Kolumne. Schauen Sie regelmäßig vorbei, die Artikel werden wöchentlich aktualisiert.

Beschluss zum Wirtschaftsplan

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Völlig planlos

In Sachen Finanzen sind so manche völlig planlos. Was Lebenspartner vielleicht als Haushaltplan erstellen, wird in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) als Wirtschaftsplan bezeichnet. In beiden Fällen dienen die Aufstellungen der Übersicht, was an Einnahmen und Ausgaben ansteht. Und in beiden Fällen funktioniert das Planen nicht immer ganz reibungslos.

In WEGs wird der Plan in der Regel für ein Kalenderjahr vereinbart und – im Gegensatz zu einer Beziehung – muss er offiziell per Beschluss verabschiedet werden. Das Landgericht Frankfurt hatte Anfang November einen Fall in zweiter Instanz zu entscheiden, in dem ein Wirtschaftsplan beschlossen wurde, obwohl ihn keiner kannte. Ein planloser Beschluss sozusagen.

In erster Instanz hatte das Amtsgericht diesen Beschluss für nichtig erklärt, zum einen, weil der Einladung zur Versammlung kein Plan vorlag, und zum anderen, weil das Protokoll nicht hinreichend erkennen ließ, welcher Wirtschaftsplan hier eigentlich beschlossen wurde. Das Landgericht sah diesen Fall jedoch am 1. November 2018 nicht ganz so: In der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes und im Beschlussantrag war das Jahr 2017 aufgenommen, also war der Einladung ausreichend konkret zu entnehmen, welcher Wirtschaftsplan hier zur Beschlussfassung stand. Doch das reichte auch der zweiten Instanz nicht aus. Jedem Eigentümer muss es im Vorfeld einer Versammlung ausreichend ermöglicht werden, sich mit dem konkreten Beschlussgegenstand vertraut zu machen und eine inhaltliche Prüfung vorzunehmen. Das ist aber ohne konkrete Zahlen nicht möglich. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht den Beschluss der WEG zwar nicht für nichtig, jedoch für wirksam angefochten und damit gleichermaßen für unwirksam (2-13 S 112/17). Ein Ergebnis, das sicherlich nicht völlig überrascht.

In einer Lebensgemeinschaft ist das alles viel einfacher. Dort wird ein planloser Finanzplan von keinem für unwirksam erklärt. Denn die Unwirksamkeit tritt im Laufe der Zeit von allein ein. Ganz ohne erste und zweite Instanz.

Sonderumlage nach Eigentumserwerb

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Es ist meist die größte Investition im Leben: der Kauf einer Eigentumswohnung. In nahezu allen größeren Städten sind die Preise mittlerweile sehr hoch, sodass das eigene Budget oft auf Anschlag ausgeschöpft wird. Neben dem Kaufpreis sind aber in der Regel noch ein Makler, der Notar und die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Als Kaufnebenkosten kommen nochmals bis zu 15% des Kaufpreises dazu. Das kann ganz schön eng werden für Neu- Immobilienbesitzer, die nicht großzügig kalkulieren.

So erging es einem Erwerber einer Eigentumswohnung, der sich gerade von der ersten finanziellen Belastung erholt hatte, als er Post von seinem neuen Verwalter bekam. Kein Willkommensschreiben, leider, sondern die Aufforderung zur Zahlung von 2.400 Euro. Eine Sonderumlage, die noch vor dem Kauf in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, war nun fällig. Das begeisterte den Eigentümer naturgemäß wenig. Da er bei der Beschlussfassung noch nicht Eigentümer war, sah er aber ohnehin keine Verpflichtung, das zu bezahlen. Sollte doch der Alt-Eigentümer den Beitrag für die Sonderumlage leisten, der bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand.

Mitnichten, sagt der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. Dezember 2017, hier gilt die sogenannte Fälligkeitstheorie: Zuständig ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist, nicht bei der Abstimmung. Da bei Beschlussfassung keine Fälligkeit mitgeregelt worden war, zählt hier laut BGH die Zahlungsaufforderung des Verwalters. Diese erfolgte nach dem Verkauf – also musste der neue Eigentümer unmittelbar nach den hohen Kaufkosten nochmals eine Überweisung an die Eigentümergemeinschaf veranlassen (V ZR 257/16).

Diese Überraschung hätte er sich mit einem Blick in die Beschlusssammlung und eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag sparen können. Den Betrag aber wahrscheinlich nicht: Vielleicht hätte der Verkäufer die 2400.- auch einfach auf den Kaufpreis draufgeschlagen. Auch nicht schön, aber das wäre dann wenigstens ohne BGH geregelt worden.

Hindernislauf für Rollifahrer

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Wege können oft steinig sein. Oder auch stufig. Beides kann ordentlich Schwierigkeiten bereiten, im tatsächlichen und übertragenen Sinn. Zum Beispiel für Rollstuhlfahrer, die eine Möglichkeit suchen, wie sie ihre Wohnung ohne Hilfe erreichen können.

Mit dem demographischen Wandel beschäftigt generell das Thema der Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen immer mehr die Gerichte. So hatte der Bundesgerichtshof am 13. Januar 2017 bereits klargestellt, dass ein behinderter Eigentümer keinen Anspruch auf Einbau eines Personenaufzuges hat – der Anspruch auf Einbau eines Treppenliftes oder einer Rollstuhlrampe jedoch durchaus bestehen könnte.

Ob jener Münchner Eigentümer, der sich einfach ohne Genehmigungsbeschluss eine Rollstuhlrampe außen am Hauseingang errichten ließ, dieses Anrecht mal schnell zu seinen Gunsten auslegte, sei mal dahingestellt. Jedenfalls musste das Amtsgericht München sich im Sommer mit diesem Fall befassen. Da ein Großteil der übrigen Eigentümer Verständnis für die Notwendigkeit hatten, genehmigten sie den barrierefreien Zugang sogar im Nachgang per Beschluss. Ein Eigentümer dieser Gemeinschaft war mit diesem Vorgehen jedoch nicht einverstanden und erklärte die Anfechtung dieses Genehmigungsbeschlusses.

Zu Recht, wie das Gericht mit Urteil vom 5. Juli 2017 (482 C 26378/16 WEG) feststellte. Es führte aus, dass durchaus ein Anspruch auf Duldung von baulichen Maßnahmen bestünde, bestehende Grundrechte jedoch immer gegeneinander abzuwägen sind. Diese Abwägung hatte aber nicht stattgefunden. Den anderen Eigentümern wurde keine Chance gegeben, verschiedene Alternativen zu prüfen, die dem grundsätzlichen Anliegen des Rollstuhlfahrers genauso entsprochen hätten.


Um zusätzliche Barrieren auf dem Weg zur Barrierefreiheit zu vermeiden, sollten in der Versammlung also immer mehrere technische Möglichkeiten der baulichen Umsetzung diskutiert werden. Klingt zwar nach einem Hindernislauf für Rollstuhlfahrer, führt aber schlussendlich schneller zum Ziel als ein steiniger Umweg übers Gericht.

Unterbindung der Eigentümerversammlung

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Startschwierigkeiten

Wenn man etwas macht, dann ordentlich. Beziehungsweise „ordnungsgemäß“. So ähnlich muss ein Eigentümer gedacht haben, der eine einstweilige Verfügung gegen die Durchführung einer Eigentümerversammlung erwirkt hat. Das kommt sicherlich sehr selten vor, und man fragt sich sofort, wie schlimm wohl die Versammlungen gewesen sein müssen, die dieser Eigentümer schon erlebt hat, dass er zu derartigen Mitteln greift. Aber interessanterweise hatte er noch keine einzige in dieser Konstellation mitmachen dürfen, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft war gerade erst gegründet worden und es handelte sich um die Erstversammlung. Und genau das war auch das Problem: Offenbar gab es Unklarheiten über den eingesetzten Verwalter.

Grund der angestrebten Unterlassung war, dass die Versammlung durch einen Verwalter geladen wurde, der gar nicht bestellter Verwalter war. In der Teilungserklärung dieser jungen Gemeinschaft war ein anderes Unternehmen benannt worden. Dies ist ein durchaus gängiger Weg bei Neubauprojekten.

Der offensichtlich irritierte Eigentümer hatte jedoch Recht, wie das Landgericht München mit Urteil vom 5. Mai 2017 feststellte (36 T 6636/179): Eine ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung kann nur durch den jeweils bestellten Verwalter oder (in dem Fall noch nicht vorhandenen) Verwaltungsbeirat erfolgen. Das Gericht argumentierte auch, dass jeder Eigentümer ein Recht auf die Durchführung einer ordnungsgemäßen Versammlung hat. In dem konkreten Fall sollte in der Versammlung auch über eine Bevollmächtigung des „falschen“ Verwalters beschlossen werden.

Im Übrigen hätte diese Versammlung auch gegen das Nichtöffentlichkeitsgebot verstoßen, denn der Einladende war weder Eigentümer, Verwalter noch berechtigter Vertreter. Rechtlich umstritten ist aktuell noch, ob die Beschlüsse einer derartigen Versammlung nur anfechtbar oder nichtig wären. Diese Erstversammlung wurde mit der einstweiligen Verfügung wirksam unterbunden. Ein gelungener Start in die Zukunft der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht irgendwie anders aus.

Versammlungsniederschrift

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Was ins Protokoll gehört

Stunden später: Die Eigentümerversammlung ist geschafft. Wer meint, dass die Streitpunkte nun beseitigt sind, irrt. Denn jetzt wird alles protokolliert und versandt, damit auch wirklich jeder der Eigentümer erfährt, was in der Versammlung so beschlossen wurde. Und schon gibt es einen weiteren Streitpunkt: Was ist im Protokoll aufzuführen, und was nicht? Aus Gründen der Transparenz wünschen Eigentümer oftmals detailliertere Angaben zum Verlauf der gesamten Versammlung. Doch da wird es schwierig: Was der eine Eigentümer womöglich als sachlich objektiven Beitrag zur Diskussion gestellt hat, war für einen anderen vielleicht eineunzutreffende und unerhörte Anschuldigung. Zusätzliche Hinweise zum Ablauf der Redebeiträge so aufzunehmen, wie sie jeder wahrgenommen hat, ist fast ein Ding der Unmöglichkeit.

Nach § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine Niederschrift zu den gefassten Beschlüssen anzufertigen. Vom Gesetz her handelt es sich dabei also um ein Beschlussprotokoll und nicht um ein Verlaufsprotokoll. Zusätzliche Erläuterungen zu den Beschlüssen dürfen natürlich mitaufgenommen werden, über Umfang und Inhalt entscheidet jedoch allein der Protokollführer.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 12. Oktober 2017 auch nochmals klargestellt, dass eine Protokollberichtigung, die hier ein Eigentümer über das Gericht erwirken wollte, nur dann erforderlich ist, wenn beispielsweise die Rechtsposition eines Eigentümers durch die Änderung erheblich verbessert oder verändert werden würde. Ein Zusatz, dass etwas nicht beschlossen wurde, ist auch nicht nötig, da es sich bereits aus dem Fehlen einer Abstimmung logisch ergibt.

Ferner war der Kläger in diesem Fall der Auffassung, dass der Verwaltungsbeirat nicht wirksam gewählt wurde und auch nicht als „Verwaltungsbeirat“ das Protokoll unterzeichnen durfte. Eine diesbezügliche Änderung des Protokolls hätte aber nicht zu einer besseren oder anderen Rechtsposition des Klägers geführt – und wurde demnach ebenfalls durch das Gericht abgelehnt. Zumindest ein paar Streitpunkte weniger.

Kontakt

Wohnungseigentumsrechtliche Kolumne von René Berott, Leiter Bestandskundenmanagement bei STRABAG Residential Property Services, einem der größten WEG-Verwalter in Berlin.

 

STRABAG Residential Property Services GmbH
Heerstr. 24/26
14052 Berlin

 

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