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Wohnungswirtschaft

Gastkolumne

STRABAG Residential Property Services, einer der größten WEG-Verwalter in Berlin, schreibt für PANTAENIUS eine wohnungseigentumsrechtliche Kolumne.

 

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Entzug des Wohnungseigentums

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Keiner hat gesagt, dass das Zusammenleben unter einem Dach immer leicht ist. Doch was diese Eigentümergemeinschaft erlebt hat, ist richtig krass. Nun ja, ein Einzelfall. Hoffentlich.

Am Anfang der Geschichte steht ein ziemlich ungutes Ehepaar. Die beiden leisteten sich eine ganze Liste an grobem Fehlverhalten: Beleidigungen, Bedrohungen, eine Körperverletzung, gewaltsames Auftreten gegenüber anderen. Für die Nachbarn eine nicht tragbare Situation. Die Störenfriede waren aber, zum Leidwesen aller, auch noch Miteigentümer in der Wohnanlage. Nun kommt es in der Realität wirklich selten vor, aber grobe Pflichtverletzungen können nach § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum Entzug des Wohneigentums führen. Das hatten die anderen Eigentümer angestrebt und nach langer Zeit eine Zwangsversteigerung durchgesetzt. Bestimmt mit großer Erleichterung.

Doch damit war die Sache nur scheinbar ausgestanden. Was danach passierte, landete schließlich in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der neue Erwerber ließ die Eheleute weiterhin die Wohnung nutzen – die „Ex-Eigentümer“ waren einfach zu seinen Mietern geworden! Die Gemeinschaft verlangte nunmehr vom neuen Eigentümer, dass die „Störer“ aus der Wohnung ausziehen und die Wohnanlage nicht mehr betreten. Zu Recht, wie der BGH mit Urteil vom 18. November 2016 (V ZR 221/15) feststellte: Auch wenn sich aus § 18 WEG nicht automatisch ein Räumungsanspruch ergibt, ist es der Gemeinschaft nicht zuzumuten, mit den aufgrund von groben Pflichtverletzungen verurteilten Eigentümern das Zusammenleben fortzuführen.

Ansonsten wäre das Entziehungsrecht auch verfehlt. Der BGH hat damit die Tragweite des § 18 erweitert: Vom Entzug des Eigentums bis hin zum Entzug des Besitzes. Dafür bedarf es jedoch wirklich grober Verstöße. Hausgeldrückstände – oder gar nur Antipathie – reichen wohl für eine Unzumutbarkeit in der Hausgemeinschaft nicht aus. Auch wenn das Zusammenleben unter einem Dach wirklich nicht immer einfach ist!

Rückschnitt von Bäumen auf Sondernutzungsflächen

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Wem gehört der Baum?

Das Zusammenleben hat so seine Tücken – im Haus und im Freien. Wie oft müssen Richter über Grillpartys, Gartenzwerge oder (größer werdende) Bäume entscheiden! Auch in Eigentümergemeinschaften führen die Gestaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Gartenflächen regelmäßig zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.

So auch im Sommer letzten Jahres, als sich das Amtsgericht München mit einem Baumrückschnitt im Rahmen der laufenden Instandhaltung befassen musste (481 C 24911/16 WEG). Der Fall ist schnell erzählt: Kläger und Beklagter haben neben ihrer Wohnung jeweils auch ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Unmittelbar an der Grenze beider Flächen steht ein 12 Meter hoher Vogelkirschbaum, dessen Äste naturgemäß den Zaun beider Gärten überragen. Der Baum musste im Zuge der Flächengestaltung gepflanzt werden. Dennoch sah der eine Eigentümer dringenden Handlungsbedarf: Er forderte seinen Nachbarn zur Fällung oder zu einem erheblichen Kronenrückschnitt auf.

Auslöser des Streits war eine Regelung, die in der Teilungserklärung vereinbart worden war: Die gärtnerische Gestaltung der Sondernutzungsflächen solle zu Lasten der jeweiligen Sondernutzungsberechtigten gehen. Außerdem stand in der Teilungserklärung, dass die ursprünglich behördlich geforderten Bäume auf den Gemeinschaftsflächen von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind. Da beide Regelungen voneinander abweichen, erkennt das Gericht in diesem Fall keine klare und eindeutige Abmachung und greift somit auf die gesetzlichen Bestimmungen zurück: Auch dann, wenn der Baum auf einer Fläche mit Sondernutzungsrecht steht, gehören Garten und Baum zum gemeinschaftlichen Eigentum. Demnach ist ausschließlich die Gemeinschaft befugt, Entscheidungen über die Durchführung erforderlicher Maßnahmen an diesem Baum zu treffen (natürlich unter Berücksichtigung etwaiger behördlicher Genehmigungen). Der einzelne Eigentümer kann von seinem Nachbarn jedenfalls nichts dergleichen einfordern. Denn der Baum gehört allen. Oder niemandem.

Kostentragung bei einer Dachterrasse

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Mein, dein, unser

Meine Terrasse, deine Terrasse, unser Geld? Es ist die alte Frage: Was gehört denn nun wem, und wer hat eigentlich den (größten) Nutzen davon? Vom Gesetz her sind Teile des Sondereigentums durch den jeweiligen Eigentümer auf dessen Kosten instand zu setzen, die Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist hingegen durch die Gemeinschaft zu tragen. Das birgt Streit. Allerdings gilt das nur, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Und dies birgt meist noch mehr Streit.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich erst jüngst wieder einmal mit einer solchen abweichenden Regelung befassen müssen. In seinem Urteil vom 4. Mai 2018 ging es um eine Dachterrassen-Sanierung (V ZR 163/17): In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war geregelt, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck zum ausschließlichen Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen, auf deren Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind. Die obersten Richter bestätigten diese Regelung. Der Sinn und Zweck davon soll ja sein, dass die übrigen, von der Nutzung ausgeschlossenen Eigentümer von der Zahlungsverpflichtung befreit sind. Gerade bei Balkonen, Loggien oder Dachterrassen handele es sich um eine Sonderausstattung des jeweiligen Sondereigentums. Für den BGH gilt das sogar „umfassend“: Die Regelung beinhaltetet beispielsweise alle Bauteile einer Dachterrasse einschließlich der darunter befindlichen konstruktiven Teile. Die Bauweise eines Daches ohne Terrasse wäre schließlich wesentlich einfacher und weniger störanfällig.

In der Theorie mag dieses Urteil überzeugen, in der Praxis wird es jedoch sicherlich weitere Gerichtsverfahren nach sich ziehen. Die Frage, welche Bauteile ausschließlich auf eine veränderte Bauweise derartiger Sonderausstattungen zurückzuführen sind, wird nicht für jede Loggia, jeden Balkon und jede Dachterrasse einfach zu beantworten sein – weder von den Verwaltern und Eigentümern noch von den jeweils zuständigen Gerichten. Das „dein, mein, unser“ wird demnach bestimmt weiterhin diskutiert.

Veräußerungszustimmung

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Kaufen oder verkaufen?

Kaufen, halten oder verkaufen, das ist jetzt die Frage. Was früher für Aktien galt, lässt sich heute fast auf Immobilien anwenden. Der Wohnungseigentumsmarkt boomt, die Preise klettern unbeirrt nach oben. Die Gründe sind vielfältig: knapper Wohnraum in den Ballungsgebieten, billiges Geld, unsichere weltpolitische Stimmung sowie der Ruf nach Altersvorsorge. Wer eine begehrte Stadtwohnung vor einigen Jahren gekauft hat, kann mit dem Verkauf nun durchaus beachtliche Gewinne erzielen. Daher kommt es in vielen Wohnhäusern zu Wechseln in der Eigentümerstruktur.

So ein Verkauf betrifft nicht nur den einen Eigentümer, sondern die ganze Gemeinschaft. Viele Teilungserklärungen regeln eine sogenannte Veräußerungszustimmung. Damit kann ein Eigentümerwechsel grundbuchlich erst dann vollzogen werden, wenn eine entsprechende Zustimmung der anderen Eigentümer oder meist des Verwalters in beurkundeter Form vorliegt. Der Verwalter prüft dabei, ob es berechtigte Einwände gegen den Käufer gibt. Dieser Aufwand kostet Zeit und Geld, die Vergütung ist grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Schließlich hat sie die Regelung in der Teilungserklärung vereinbart – es sei denn, die Gemeinschaft hat eine abweichende Kostentragung vereinbart.

Ein solcher Fall landete Anfang des Jahres vor dem Landgericht Berlin. Hier hatte die Gemeinschaft die Kosten der Veräußerungszustimmung an den Eigentümer des betreffenden Sondereigentums übertragen. Der Kläger war mit diesem Beschluss nicht einverstanden, da mit ihm nicht klar geregelt wurde, ob diese Kostentragung den Verkäufer oder den Erwerber betrifft. Das Landgericht Berlin stellte mit Urteil vom 23. Januar 2018 (55 S 162/17 WEG) jedoch fest, dass aus dem Beschluss der Wille der Gemeinschaft eindeutig erkennbar sei und eine mögliche Regelung zwischen Käufer und Verkäufer nicht Sache der Gemeinschaft sei. Über das Innenverhältnis der Verkaufsparteien habe die Gemeinschaft ohnehin keine Beschlusskompetenz. Wohnung verkauft, Einspruch abgelehnt.

Nutzungsrecht an einer Gewerbeeinheit - Teil 2

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Eiskalt erwischt

Würstchenbude in Berlin erlaubt. Eisdiele in Frankfurt verboten. Da soll sich einer auskennen! Während das Landgericht Berlin am 11. September 2018 den Betrieb eines Schnellimbisses im Gewerbe einer Wohnungseigentümergemeinschaft für zulässig erklärte (55 S 130/17), kam das Landgericht Frankfurt am Main fast zeitgleich in Bezug auf einen Eisladen zum gegenteiligen Ergebnis. Der kleine, feine Unterschied für die „eiskalte“ Entscheidung: die Nutzungsregelung in der jeweiligen Teilungserklärung.

Im Frankfurter Fall vermieteten zwei Eigentümer ihre Gewerbeeinheit an den Betreiber einer Eisdiele. Dieser richtete ein kleines Café ein und bot Eisbecher, Getränke und Kaffee an. Die übrigen Eigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten Unterlassung – so wie auch ihre Leidensgenossen über der Würstchenbude in Berlin.

Beim Imbiss gab es in der Teilungserklärung keinerlei Einschränkungen, bei der Eisdiele sah die Regelung hinsichtlich des Gewerbes eine Ladennutzung vor. Doch ein Eis-Laden war nach Auffassung der Kläger damit nicht gemeint. Zu Recht, wie die Richter mit ihrem Urteil vom 27. September 2018 feststellten (2-13 S 138/17). Der Verkauf von Speisen und Getränken samt Vor-Ort-Verzehr sei nicht als Ladennutzung anzusehen. Und gastronomische Nutzungen verursachen größere Störungen und Geräuschbelästigungen.

Obwohl die Eigentümer nicht selbst die Betreiber des Eisladens waren, müssen sie für die zweckwidrige Nutzung einstehen. In dem Verfahren wurde außerdem ein direkter Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Mieter bejaht, auch wenn dieser wahrscheinlich wenig von der Zweckbestimmung wusste. Es ist bislang noch nicht entschieden, ob Ansprüche aus einem Wohnungseigentumsrechts-Verfahren auch gegen Personen durchsetzbar sind, die gar nicht zur Gemeinschaft gehören. Aus diesem Grund hat das Landgericht die Revision an den Bundesgerichtshof zugelassen. Nach Auffassung des LG Frankfurt am Main muss der Mieter seine Eisdiele schließen. Ihn hat die Entscheidung in jedem Fall eiskalt erwischt.

 

 

Nutzungsrecht an einer Gewerbeeinheit - Teil 1

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Es geht um die Wurst

Hotdog, Currywurst, Pommes – lecker, so eine kleine Mahlzeit aus der Würstchenbude! Einen Schnellimbiss in der Nähe zu haben, ist echt praktisch. Aber wie nah in der Nähe? Denn im eigenen Haus ist das den meisten gar nicht Wurst, wie ein aktueller Fall des Landgerichts Berlin vom 11. September 2018 zeigt. Es ging darin um das Teileigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also den nicht zu Wohnzwecken dienenden (Gewerbe-)Einheiten. Welche Nutzungen zulässig sind, werden in der Regel in der Teilungserklärung vereinbart. Gern gesehen sind Rechtsanwaltskanzleien oder Büros mit wenig (und am Wochenende gar keinem) Publikumsverkehr. Aber eine Imbissbude? Das ist der Horror aller. Beziehungsweise zumindest des einen Eigentümers des Berliner Wohnhauses, der Klage auf Untersagung dieses Gewerbes erhob. Er wollte, dass der Schnellimbiss, Wurstverkauf und Cateringservice im Erdgeschoss seines Hauses schnell wieder verschwindet. Geruch und Lärm seien nach seiner Auffassung nicht hinnehmbar.

Aber: Erste und zweite Instanz fanden den Imbiss zulässig (55 S 130/17). In der entsprechenden Teilungserklärung war lediglich geregelt, dass die Ausübung eines Gewerbes in einer Wohnung die vorherige Zustimmung des Verwalters erfordern würde. Diese Zustimmung sei jedoch nicht für Teileigentumseinheiten nötig. Da es keine weiteren Einschränkungen in der Teilungserklärung gab, ist eben jede gewerbliche Nutzung erlaubt und von allen Miteigentümern hinzunehmen! Das Gericht führt weiter aus, dass selbst Geruchs- und Lärmimmissionen nicht dazu berechtigen, den Betrieb gänzlich zu untersagen. Der Störer muss zwar geeignete Maßnahmen zur Verhinderung ergreifen, aber selbst eine Veränderung oder Verschlechterung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nur dann durch den Gewerbetreibenden auf seine Kosten zu beseitigen, wenn diese auf einen unzulässigen Gebrauch der Teileigentumseinheit zurückzuführen ist. Für den verzweifelten Eigentümer ging es um die Wurst, dem Würstchenbudenbesitzer war es am Ende Wurst: Er verkaufte weiterhin seine Hotdogs, Wiener und Co.

 

 

 

Rauchwarnmelder

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Lieber gestern als morgen

Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen. So ein Blödsinn! Denn nach einem (im wahrsten Sinne des Wortes) brandaktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) werden voreilige Wohnungseigentümer nun benachteiligt. Es geht um die Rauchwarnmelder, die ja schon mehrere Gerichte beschäftigt hatten.

Zur Erinnerung: In Berlin sind alle Bestandswohnungen bis zum 31. Dezember 2020 mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Doch viele Eigentümer haben schon längst auf eigene Kosten die hilfreichen Dinger installiert. Müssen diese Eigentümer nun nochmals in die Tasche greifen, nur damit alle Wohnungen über einheitliche Geräte verfügen? Ja, müssen sie – sagte der BGH am 7. Dezember 2018 (V ZR 273/17). Eine Eigentümergemeinschaft darf mit einfacher Mehrheit, also auch gegen den Willen Einzelner, den Einbau und die Wartung der Rauchmelder beschließen. Alles „in eine Hand“ zu legen, entspricht nach Auffassung des BGH ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Sicherheit des Gebäudes durch einen einheitlichen Einbau und eine einheitlich geregelte Wartung erhöht wird. Die Interessen der Eigentümergemeinschaft sind aus diesem Grund höher zu bewerten als die Interessen der „Voreiligen“.
Das Problem liegt ja weniger in der Anschaffung als vielmehr in der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft durch den jeweiligen Nutzer. Gerade bei älteren Mietern bleibt völlig unklar, wie sie die Geräte regelmäßig auf Funktion prüfen sollten. In größeren Eigentümergemeinschaften ist ein Überblick über die Betriebsfähigkeit ohne einheitliche Regelung kaum möglich.

Es gibt keine Verpflichtung zu dieser Handhabung, der BGH hat lediglich den Weg für jene Gemeinschaften geebnet, die das einheitlich organisieren wollen. Überwindet ein solcher Beschluss die Hürden der Eigentümerversammlung, gilt er gegenüber allen, ob mit oder ohne Rauchwarnmelder. Die Voreiligen sollten sich aber nicht ärgern, denn sie haben auch einen großen Vorteil: Wenn’s morgen brennt, war es sehr, sehr klug, schon „gestern“ die Rauchwarnmelder zu installieren!

 

 

Datenschutz vs. Eigentümerliste

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Datenschutz und so

Wer schreibt denn heute noch Briefe? Das Zauberwort heißt Digitalisierung, und fast jede Kommunikation findet per Smartphone oder Computer statt. In Sekundenschnelle und sogar mit allen gleichzeitig. E-Mail statt Snail-Mail, WhatsApp-Gruppe statt Serienbrief, „in cc“ statt beim Kaffee.

„Brauche ich nur noch die E-Mail-Adressen und Rufnummern aller Miteigentümer“, dachte sich ein Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses, „dann kann ich mich mit allen viel schneller, transparenter und unkomplizierter austauschen. Und die bekomme ich von der Hausverwaltung.“ Diese Rechnung hat der Mann aber ohne den Verwalter gemacht, denn der rückte die Kontakte schlichtweg nicht raus. Datenschutz und so – für manchen Social-Media-Junkie ein grotesk klingendes Fremdwort. „Häh?“, dachte unser Eigentümer wahrscheinlich, „kann nicht sein, wo ich doch schon eine Liste mit allen Namen und Adressen habe! Da kommt es doch auf die E-Mail nicht an.“

Tut es aber, wie das Landgericht Düsseldorf Anfang Oktober 2018 in einem Urteil entschied (25 S 22/18). Der Eigentümer zog nämlich vor Gericht und versuchte bis in die zweite Instanz, seinen Willen durchzusetzen. Aber das Einklagen der E-Mail-Adressen klappte nicht. Sowohl das zuvor befasste Amtsgericht wie auch das Landgericht lehnten seine Forderung ab: Der Verwalter sei zwar zur Herausgabe einer „ordnungsgemäßen“ Kontaktliste verpflichtet, diese müsse aber lediglich die Namen und ladungsfähigen Postanschriften aller Mitglieder der Wohnungsgemeinschaft enthalten. Die Sache geht sogar noch weiter: Der Verwalter ist wohl nicht nur nicht verpflichtet, sondern gar nicht berechtigt, weitere Details ohne Zustimmung der jeweiligen Eigentümer herauszugeben. Datenschutz und so.

Die Lösung hätte einfach sein können: Denn natürlich dürfen Eigentümer untereinander ihre E-Mail-Anschriften oder Rufnummern austauschen. Zum Beispiel könnte man im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine Liste zum Eintragen auslegen. Oder man spricht miteinander. So ganz direkt, analog und ohne Handy. Groteske Idee!

Antrag auf Eigentümerversammlung

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Sonntagsfrage

Es ist fast wie bei der Sonntagsfrage: Wenn heute Wahlen wären, wofür würden Sie stimmen? So manche Mitglieder von Eigentümergemeinschaften ändern so oft ihre Meinung, dass der Verwalter eine tägliche Hochrechnung wie in der Politik gut gebrauchen könnte.

Natürlich geht es um Mehrheiten. Je „teurer“ ein Beschluss, umso schwieriger die Meinungsfindung. Ein derartiger Fall beschäftigte im Sommer das Landgericht Koblenz: Eine Gemeinschaft hatte sich zu einer Beschlussfassung von sehr umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durchgerungen, die mit einer nicht weniger umfangreichen Sonderumlage zu finanzieren waren.

Einer der Eigentümer hielt das alles für billiger machbar. Er erklärte Anfechtung und setzte alle Hebel und Rechtsmittel in Bewegung, um die Sanierung zu verhindern. Er mobilisierte mehr als ein Viertel der Miteigentümer, um in einer weiteren Versammlung die Rücknahme des Beschlusses zu erwirken. Da die Bauplanung bereits stand und die Sonderumlage durch den Verwalter abgefordert wurde, war jetzt Eile geboten – dieser verlieh er mit der Einreichung einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter Nachdruck.

Das Landgericht Koblenz hatte nun zu prüfen, ob die Voraussetzungen zur Durchführung einer außerordentlichen Versammlung nach § 24 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegeben waren und kam zu dem fast eindeutigen Ergebnis: Jein! Ja, weil zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Verwalter das Quorum mehr als 25 Prozent (nach Köpfen) betrug, wie es das WEG „schriftlich und unter Angabe wichtiger Gründe“ vorschreibt. Aber es gab auch ein Nein, weil in den darauffolgenden Tagen mehr und mehr Eigentümer ihren Antrag zurückzogen. Das erforderliche Viertel wurde wieder unterschritten, der Anspruch auf die Versammlung erlosch. Das Gericht stellte klar, dass die 25-Prozent-Marke nicht nur beim Antrag, sondern bis zum Tag der Einladung bestehen bleiben muss (2 S 16/18 vom 07. Juni 2018). Jeder sei berechtigt, seine Meinung wieder zu ändern. Ganz wie bei der Sonntagsfrage!

Minderung des Hausgeldes

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Wohnung kaputt

Mietminderung, das kennt jeder. Denn im Mietrecht ist das ganz einfach: Hat die Wohnung einen Mangel, der den Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt, besteht per Gesetz das Recht, die monatlichen Zahlungen gegenüber dem Vermieter zu kürzen.


„Das kann ich auch“, dachte sich ein Berliner Eigentümer. „Wofür zahle ich denn jeden Monat Hausgeld, wenn meine Wohnungen sozusagen kaputt sind?“ Alle seine drei Wohnungen konnten aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und den daraus erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht genutzt werden. Wirklich sehr ärgerlich. Also minderte er kurzerhand seine Hausgeldzahlungen an die Gemeinschaft.

Der gefiel das aber gar nicht, und es kam, wie es kommen musste: Der Fall landete vor Gericht. Mit Urteil vom 15. Juni 2018 stellte das Landgericht Berlin klar, dass eine mangelnde Nutzbarkeit der Wohnung zu keinerlei Minderungsrecht hinsichtlich der monatlichen Hausgeldzahlungen führen würde (55 S 81/17). Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit trägt allein der Eigentümer! Selbst bei einer vorübergehenden Unbewohnbarkeit bleibt er zur Zahlung der vollen Hausgeldbeträge verpflichtet.

In dem Berliner Fall sah das Gericht auch keine Ansprüche des Eigentümers nach § 14 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach die Gemeinschaft einem Eigentümer einen Schaden zu ersetzen hat, der aufgrund von Eingriffen in das Sondereigentum in Folge von Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums aufgetreten ist. Hier war es nämlich so, dass bereits vor den Sanierungsmaßnahmen der Gemeinschaft besagte Wohnungen unbewohnbar waren.

Es wäre allenfalls eine Anpassung der Kostenverteilung nach § 16 Absatz 3 WEG denkbar. Eine Änderung der Kostenaufteilung kann jedoch nur für die Zukunft und nicht rückwirkend herbeigeführt werden. Insofern ist auch dieser Weg kein wirklicher Trost.

Ein Minderungsrecht des Eigentümers wegen mangelnder Nutzbarkeit seiner Wohnung wurde also in jeder Hinsicht abgelehnt. Vielleicht hat er sich da für einen kurzen Moment gewünscht, Mieter zu sein.

 

 

Beschluss zum Wirtschaftsplan

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Völlig planlos

In Sachen Finanzen sind so manche völlig planlos. Was Lebenspartner vielleicht als Haushaltplan erstellen, wird in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) als Wirtschaftsplan bezeichnet. In beiden Fällen dienen die Aufstellungen der Übersicht, was an Einnahmen und Ausgaben ansteht. Und in beiden Fällen funktioniert das Planen nicht immer ganz reibungslos.

In WEGs wird der Plan in der Regel für ein Kalenderjahr vereinbart und – im Gegensatz zu einer Beziehung – muss er offiziell per Beschluss verabschiedet werden. Das Landgericht Frankfurt hatte Anfang November einen Fall in zweiter Instanz zu entscheiden, in dem ein Wirtschaftsplan beschlossen wurde, obwohl ihn keiner kannte. Ein planloser Beschluss sozusagen.

In erster Instanz hatte das Amtsgericht diesen Beschluss für nichtig erklärt, zum einen, weil der Einladung zur Versammlung kein Plan vorlag, und zum anderen, weil das Protokoll nicht hinreichend erkennen ließ, welcher Wirtschaftsplan hier eigentlich beschlossen wurde. Das Landgericht sah diesen Fall jedoch am 1. November 2018 nicht ganz so: In der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes und im Beschlussantrag war das Jahr 2017 aufgenommen, also war der Einladung ausreichend konkret zu entnehmen, welcher Wirtschaftsplan hier zur Beschlussfassung stand. Doch das reichte auch der zweiten Instanz nicht aus. Jedem Eigentümer muss es im Vorfeld einer Versammlung ausreichend ermöglicht werden, sich mit dem konkreten Beschlussgegenstand vertraut zu machen und eine inhaltliche Prüfung vorzunehmen. Das ist aber ohne konkrete Zahlen nicht möglich. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht den Beschluss der WEG zwar nicht für nichtig, jedoch für wirksam angefochten und damit gleichermaßen für unwirksam (2-13 S 112/17). Ein Ergebnis, das sicherlich nicht völlig überrascht.

In einer Lebensgemeinschaft ist das alles viel einfacher. Dort wird ein planloser Finanzplan von keinem für unwirksam erklärt. Denn die Unwirksamkeit tritt im Laufe der Zeit von allein ein. Ganz ohne erste und zweite Instanz.

Sonderumlage nach Eigentumserwerb

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Es ist meist die größte Investition im Leben: der Kauf einer Eigentumswohnung. In nahezu allen größeren Städten sind die Preise mittlerweile sehr hoch, sodass das eigene Budget oft auf Anschlag ausgeschöpft wird. Neben dem Kaufpreis sind aber in der Regel noch ein Makler, der Notar und die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Als Kaufnebenkosten kommen nochmals bis zu 15% des Kaufpreises dazu. Das kann ganz schön eng werden für Neu- Immobilienbesitzer, die nicht großzügig kalkulieren.

So erging es einem Erwerber einer Eigentumswohnung, der sich gerade von der ersten finanziellen Belastung erholt hatte, als er Post von seinem neuen Verwalter bekam. Kein Willkommensschreiben, leider, sondern die Aufforderung zur Zahlung von 2.400 Euro. Eine Sonderumlage, die noch vor dem Kauf in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, war nun fällig. Das begeisterte den Eigentümer naturgemäß wenig. Da er bei der Beschlussfassung noch nicht Eigentümer war, sah er aber ohnehin keine Verpflichtung, das zu bezahlen. Sollte doch der Alt-Eigentümer den Beitrag für die Sonderumlage leisten, der bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand.

Mitnichten, sagt der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. Dezember 2017, hier gilt die sogenannte Fälligkeitstheorie: Zuständig ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist, nicht bei der Abstimmung. Da bei Beschlussfassung keine Fälligkeit mitgeregelt worden war, zählt hier laut BGH die Zahlungsaufforderung des Verwalters. Diese erfolgte nach dem Verkauf – also musste der neue Eigentümer unmittelbar nach den hohen Kaufkosten nochmals eine Überweisung an die Eigentümergemeinschaf veranlassen (V ZR 257/16).

Diese Überraschung hätte er sich mit einem Blick in die Beschlusssammlung und eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag sparen können. Den Betrag aber wahrscheinlich nicht: Vielleicht hätte der Verkäufer die 2400.- auch einfach auf den Kaufpreis draufgeschlagen. Auch nicht schön, aber das wäre dann wenigstens ohne BGH geregelt worden.

Hindernislauf für Rollifahrer

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Wege können oft steinig sein. Oder auch stufig. Beides kann ordentlich Schwierigkeiten bereiten, im tatsächlichen und übertragenen Sinn. Zum Beispiel für Rollstuhlfahrer, die eine Möglichkeit suchen, wie sie ihre Wohnung ohne Hilfe erreichen können.

Mit dem demographischen Wandel beschäftigt generell das Thema der Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen immer mehr die Gerichte. So hatte der Bundesgerichtshof am 13. Januar 2017 bereits klargestellt, dass ein behinderter Eigentümer keinen Anspruch auf Einbau eines Personenaufzuges hat – der Anspruch auf Einbau eines Treppenliftes oder einer Rollstuhlrampe jedoch durchaus bestehen könnte.

Ob jener Münchner Eigentümer, der sich einfach ohne Genehmigungsbeschluss eine Rollstuhlrampe außen am Hauseingang errichten ließ, dieses Anrecht mal schnell zu seinen Gunsten auslegte, sei mal dahingestellt. Jedenfalls musste das Amtsgericht München sich im Sommer mit diesem Fall befassen. Da ein Großteil der übrigen Eigentümer Verständnis für die Notwendigkeit hatten, genehmigten sie den barrierefreien Zugang sogar im Nachgang per Beschluss. Ein Eigentümer dieser Gemeinschaft war mit diesem Vorgehen jedoch nicht einverstanden und erklärte die Anfechtung dieses Genehmigungsbeschlusses.

Zu Recht, wie das Gericht mit Urteil vom 5. Juli 2017 (482 C 26378/16 WEG) feststellte. Es führte aus, dass durchaus ein Anspruch auf Duldung von baulichen Maßnahmen bestünde, bestehende Grundrechte jedoch immer gegeneinander abzuwägen sind. Diese Abwägung hatte aber nicht stattgefunden. Den anderen Eigentümern wurde keine Chance gegeben, verschiedene Alternativen zu prüfen, die dem grundsätzlichen Anliegen des Rollstuhlfahrers genauso entsprochen hätten.


Um zusätzliche Barrieren auf dem Weg zur Barrierefreiheit zu vermeiden, sollten in der Versammlung also immer mehrere technische Möglichkeiten der baulichen Umsetzung diskutiert werden. Klingt zwar nach einem Hindernislauf für Rollstuhlfahrer, führt aber schlussendlich schneller zum Ziel als ein steiniger Umweg übers Gericht.

Unterbindung der Eigentümerversammlung

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Startschwierigkeiten

Wenn man etwas macht, dann ordentlich. Beziehungsweise „ordnungsgemäß“. So ähnlich muss ein Eigentümer gedacht haben, der eine einstweilige Verfügung gegen die Durchführung einer Eigentümerversammlung erwirkt hat. Das kommt sicherlich sehr selten vor, und man fragt sich sofort, wie schlimm wohl die Versammlungen gewesen sein müssen, die dieser Eigentümer schon erlebt hat, dass er zu derartigen Mitteln greift. Aber interessanterweise hatte er noch keine einzige in dieser Konstellation mitmachen dürfen, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft war gerade erst gegründet worden und es handelte sich um die Erstversammlung. Und genau das war auch das Problem: Offenbar gab es Unklarheiten über den eingesetzten Verwalter.

Grund der angestrebten Unterlassung war, dass die Versammlung durch einen Verwalter geladen wurde, der gar nicht bestellter Verwalter war. In der Teilungserklärung dieser jungen Gemeinschaft war ein anderes Unternehmen benannt worden. Dies ist ein durchaus gängiger Weg bei Neubauprojekten.

Der offensichtlich irritierte Eigentümer hatte jedoch Recht, wie das Landgericht München mit Urteil vom 5. Mai 2017 feststellte (36 T 6636/179): Eine ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung kann nur durch den jeweils bestellten Verwalter oder (in dem Fall noch nicht vorhandenen) Verwaltungsbeirat erfolgen. Das Gericht argumentierte auch, dass jeder Eigentümer ein Recht auf die Durchführung einer ordnungsgemäßen Versammlung hat. In dem konkreten Fall sollte in der Versammlung auch über eine Bevollmächtigung des „falschen“ Verwalters beschlossen werden.

Im Übrigen hätte diese Versammlung auch gegen das Nichtöffentlichkeitsgebot verstoßen, denn der Einladende war weder Eigentümer, Verwalter noch berechtigter Vertreter. Rechtlich umstritten ist aktuell noch, ob die Beschlüsse einer derartigen Versammlung nur anfechtbar oder nichtig wären. Diese Erstversammlung wurde mit der einstweiligen Verfügung wirksam unterbunden. Ein gelungener Start in die Zukunft der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht irgendwie anders aus.

Versammlungsniederschrift

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Was ins Protokoll gehört

Stunden später: Die Eigentümerversammlung ist geschafft. Wer meint, dass die Streitpunkte nun beseitigt sind, irrt. Denn jetzt wird alles protokolliert und versandt, damit auch wirklich jeder der Eigentümer erfährt, was in der Versammlung so beschlossen wurde. Und schon gibt es einen weiteren Streitpunkt: Was ist im Protokoll aufzuführen, und was nicht? Aus Gründen der Transparenz wünschen Eigentümer oftmals detailliertere Angaben zum Verlauf der gesamten Versammlung. Doch da wird es schwierig: Was der eine Eigentümer womöglich als sachlich objektiven Beitrag zur Diskussion gestellt hat, war für einen anderen vielleicht eineunzutreffende und unerhörte Anschuldigung. Zusätzliche Hinweise zum Ablauf der Redebeiträge so aufzunehmen, wie sie jeder wahrgenommen hat, ist fast ein Ding der Unmöglichkeit.

Nach § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine Niederschrift zu den gefassten Beschlüssen anzufertigen. Vom Gesetz her handelt es sich dabei also um ein Beschlussprotokoll und nicht um ein Verlaufsprotokoll. Zusätzliche Erläuterungen zu den Beschlüssen dürfen natürlich mitaufgenommen werden, über Umfang und Inhalt entscheidet jedoch allein der Protokollführer.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 12. Oktober 2017 auch nochmals klargestellt, dass eine Protokollberichtigung, die hier ein Eigentümer über das Gericht erwirken wollte, nur dann erforderlich ist, wenn beispielsweise die Rechtsposition eines Eigentümers durch die Änderung erheblich verbessert oder verändert werden würde. Ein Zusatz, dass etwas nicht beschlossen wurde, ist auch nicht nötig, da es sich bereits aus dem Fehlen einer Abstimmung logisch ergibt.

Ferner war der Kläger in diesem Fall der Auffassung, dass der Verwaltungsbeirat nicht wirksam gewählt wurde und auch nicht als „Verwaltungsbeirat“ das Protokoll unterzeichnen durfte. Eine diesbezügliche Änderung des Protokolls hätte aber nicht zu einer besseren oder anderen Rechtsposition des Klägers geführt – und wurde demnach ebenfalls durch das Gericht abgelehnt. Zumindest ein paar Streitpunkte weniger.

Kontakt

 

Ivo Rathfux, Prokurist bei STRABAG Residential Property Services, einem der größten WEG-Verwalter in Berlin.

 

STRABAG Residential Property Services GmbH

Heerstr. 24/26
14052 Berlin 

https://www.strabag-rps.de/

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