Beweissicherung von Baumaßnahmen

Bei Bauvorhaben, insbesondere bei innerstädtischen Lückenbebauungen, stellt sich oft die Frage nach dem Erfordernis einer geeigneten Beweissicherung. Diese ist umso wichtiger, wenn die Gründung des Neubaus unterhalb der Gründungsebene der Nachbarbebauung erfolgen soll. Durch das vor Baubeginn durchgeführte Beweissicherungsverfahren soll eine Dokumentation im Interesse des Bauherrn und des Nachbarn erfolgen. Da für einen möglichen Schadenersatzanspruch der Anspruchsteller einen Schaden darlegen und beweisen muss, ermöglicht eine detaillierte Dokumentation der Bestandsbebauung von innen und außen eine Beweisführung in beide Richtungen.

Sollte ein Nachbar der Baumaßnahme einen Schadensersatzanspruch beispielsweise wegen Risseschäden begehren, ist ein Beweissicherungsgutachten in aller Regel einer Klärung dienlich. In der Praxis wird das Beweissicherungsverfahren meist in Form einer Fotodokumentation und allgemeinen Zustandsbeschreibung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgenommen. Ein erweiterter Umfang der Beweissicherung kann dann sinnvoll sein, wenn es konkrete Anhaltspunkte für einen eintretenden Schaden gibt. In Frage kommt dies insbesondere bei Unterfangungsarbeiten nach DIN 4123, Düsenstrahlverfahren nach DIN 18321, Setzen von Bohrpfählen, Schlitzwanderstellung, Baugrubeninjektion, Bodenvereisung, etc. Dies ist auch bei umfangreichen Abrissarbeiten mit Nachbarbebauung in Betracht zu ziehen. Eine Dokumentation des Bestandes vor und während der Bauzeit wird bei vorgenannten Tiefbaumaßnahmen vom Bauleistungsversicherer u.a. für die optionale Altbaudeckung vorausgesetzt.

Dies gilt auch für die Haftpflichtversicherung für Schadensersatzansprüche. In diesen Fällen ist eine Dokumentation (Beweissicherung) eine Obliegenheit und folglich Voraussetzung für den Versicherungsschutz. Bei den Kosten für eine Beweissicherung handelt es sich um Baunebenkosten nach Kostengruppe 700 der DIN 276 und somit um Baukosten.

Den Bauherrn selbst trifft grundsätzlich keine Pflicht, ein Beweissicherungsverfahren durchzuführen. Seine Pflicht besteht ausschließlich darin, die Baustelle ordnungsgemäß zu sichern, um so weit als möglich Schäden abzuwenden. Das Beweissicherungsverfahren wird sinnvoller Weise durchgeführt, um Streitigkeiten über die Verantwortlichkeit für Schäden zu vermeiden. Insbesondere für Schäden an der Nachbarbebauung setzen Versicherer eine Dokumentation/Beweissicherung für den Versicherungsschutz voraus.

Diese Schäden werden nicht selten auf Ausgleichsansprüche nach §§ 906 ff. BGB gestützt. Diese Anspruchsgrundlage setzt im Vergleich zum Deliktsrecht kein Verschulden des Bauherrn oder Bauunternehmers voraus. In diesen Fällen ist daher eine vorausgegangene Beweissicherung umso entscheidender für die Zurechnung des Schadens. Bei der Haftpflichtversicherung des Bauherrn und des Bauunternehmers sollte dringend darauf geachtet werden, dass Ansprüche nach §§ 906 ff. BGB in den Versicherungspolicen ausdrücklich mitversichert sind. Gleiches gilt für Senkungsschäden, Erdrutsch sowie Schäden durch Unterfangungen und Unterfahrungen infolge von Tiefbauarbeiten.

Sollten sich Nachbarn oder einzelne Mieter des Nachbarobjekts weigern dem Gutachter Zutritt zu gewähren, bestünde grundsätzlich die Möglichkeit, ein kostenintensives gerichtliches Selbständiges Beweisverfahren (Eilverfahren nach §§ 485 ff. ZPO) einzuleiten. Aus Gründen des zeitlichen Aufwands ist dieses Verfahren jedoch weniger praktikabel, da es sich über Monate hinziehen kann. Die Eigentümerin oder die Mieter könnten damit grundsätzlich einem Sachverständigen den Zutritt zu dem der Beweissicherung zu unterziehenden Gebäude verwehren.

Hierbei ist es gleich, ob Sie auf das Verlangen der Hausverwaltung, Eigentümerin bzw. des Bauherren reagieren. Die Hausverwaltung könnte jedoch in Vertretung für die Eigentümerin ihrerseits einen Schadensersatzanspruch gegen die sich verweigernden Mieter/Eigentümer geltend machen, wenn aufgrund des fehlenden Beweissicherungsgutachtens bezüglich der Wohnungen ein entstandener Schaden nicht bewiesen werden kann. Dennoch sollten sich die Eigentümer überlegen, ob sie die Beweissicherung nebst Objektdokumentation nicht dulden sollten, da diese nur Vorteile bringen kann und in letzter Konsequenz die Duldung durch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchgesetzt werden könnte.

Eine, wenn auch schwächere, Alternative in Fällen der Verweigerung einer Mitwirkungshandlung des Nachbarn oder seiner Mieter ist die Begutachtung des Bestandes von außen.

Im Vordergrund einer Beweissicherung steht somit die Dokumentationswirkung der Bestandssituation vor Beginn der Bautätigkeit. Es soll für Bauherrn, Bauunternehmer und Nachbarn der tatsächliche Zustand innerhalb eines zeitlichen und technischen Ablaufs eines Bauvorhabens festgehalten werden. Diese Wirkung wird noch dadurch verstärkt, dass das Ergebnis der Zustandsfeststellung unabhängig und gutachterlich niedergelegt wird.

Der Auftraggeber seinerseits kann zur Durchführung der Zustandsfeststellung und etwa zur Anerkennung des schriftlich niedergelegten Ergebnisses nicht gezwungen werden. Der umsichtige Auftraggeber oder Auftragnehmer wird die Zustandsfeststellung (Beweissicherung) veranlassen, um wenigstens eine objektive Zustandsfeststellung in den Händen zu haben und damit aus seiner Sicht den Zustand des Bestandes zu einem bestimmten Zeitpunkt für später drohende Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten dokumentieren zu können. Im Hinblick auf den Versicherungsschutz in der Haftpflicht- oder Bauleistungsversicherung ist eine Dokumentation (Beweissicherung) vor Baubeginn eine Obliegenheit für den Versicherungsschutz. Auch dies gilt es zwingend zu beachten, um nicht im Deckungsverhältnis zum Versicherer rechtsverlustig zu werden.

PANTAENIUS Versicherungsmakler GmbH
Fachbereich Bau
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Gastbeitrag
Autor: RA Marcel Brockmann, PANTAENIUS