Vermietender Wohnungseigentümer haftet für Glatteisunfall seines Mieters in der GdWE!
16.12.2025
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte in diesem Sommer einen Fall zum Winterdienst zu entscheiden (Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23), der bei mir einen Aha-Effekt auslöste. Inzwischen hat mich die Diskussion mit Juristen und Verwaltern – auch auf der diesjährigen Pantaenius-Immobilientagung im November in Hamburg – von der Richtigkeit des Ergebnisses überzeugt.
Der Fall ist schnell erzählt: Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung in einem nach dem WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus in Hessen. Die GdWE, vertreten durch den bestellten Verwalter, hat seit mehreren Jahren die X-GmbH mit der Schnee- und Eisbeseitigung auf dem Grundstück einschließlich aller gemeinschaftlichen Zuwegungen beauftragt. Vermietender Wohnungseigentümer ist der Beklagte. Im Mietvertrag hat er mit der Klägerin formularmäßig vereinbart, dass der Mieter bzw. Nutzer auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg zu reinigen, dort Schnee- und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen hat. Im Übrigen seien die ortspolizeilichen Vorschriften zu beachten. Weiter heißt es im Mietvertrag, dass der Mieter zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet ist, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden. Weiter heißt es im Mietvertrag, dass die Klägerin die Betriebskosten für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem „Eigentumsanteil“ des Vermieters zu tragen hat. Am Montag, den 30.01.2017, stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses gegen 07:30 Uhr auf dem vereisten Gehweg des Grundstücks. Die Klägerin hat sich verletzt und klagt auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes in Höhe von 12.000 EUR nebst Zinsen sowie Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der BGH gibt ihr Recht.
Problembeschreibung
Der Mietvertrag ist ein Zwei-Personen-Verhältnis. Ist Mietgegenstand eine Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) wird die Rechtslage durch die Anwesenheit der rechtsfähigen GdWE und deren Verwalter komplizierter. In der Regel beauftragt die GdWE den Winterdienst, um die sie treffende Verkehrssicherungspflicht für alle Eigentümer, Mieter sowie sonstigen Nutzer und Besucher zu gewährleisten. Haftungsrechtlich stellt sich die Frage, ob dadurch der Mieter einer nach dem WEG aufgeteilten Eigentumswohnung schlechter gestellt ist als der Mieter eines nicht aufgeteilten Hausgrundstücks. Im Ergebnis verneint der BGH einen solchen „Mieter zweiter Klasse“.
Entscheidung und Urteilsbegründung des BGH
Im Gegensatz zum Berufungsgericht, das eine Haftung des Vermieters verneint und eine Verkehrssicherungspflicht einschließlich der aus ihr resultierenden Kontrollpflicht der GdWE zugeschoben hatte, bejaht der BGH eine persönliche Haftung des Vermieters. Dieser sei aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren. Werde eine Eigentumswohnung vermietet, sei nicht nur die Gebrauchsüberlassung des Sondereigentums vermieterseitig geschuldet, sondern die Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Wege, Anlage und Einrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Kellergänge, Außenwege etc. Nach den Regelungen des Mietvertrages sei die Klägerin nicht zur tätigen Mithilfe in Form eigener Streu- und Winterdienstarbeiten verpflichtet gewesen. Vielmehr zahle sie mit den Betriebskosten auch ihren Anteil für den gemeinschaftlich beauftragten Winterdienst. Dieser – namentlich die X-GmbH – sei zwar von der GdWE vertrag beauftragt. Gleichwohl sei die X-GmbH außerdem Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers. Daher müsse sich dieser eine pflichtwidrige bzw. mangelhafte Erbringung der Winterdienstleistungen wie eigenes Verschulden zurechnen lassen (§ 278 BGB).
Überzeugt das?
Meiner – irrtümlichen – Rechtseinschätzung nach war die X-GmbH kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters, da zwischen ihnen weder eine Vertragsverhältnis noch eine tatsächliche Einflussnahmemöglichkeit bestand. Mittlerweile habe ich dazugelernt, dass derartige Voraussetzungen nicht erfüllt sein müssen, um eine Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe zu bejahen. Mietrechtlich bediente sich der Vermieter auch ohne Vertragsverhältnis und Weisungsbefugnis der Dienste der X-GmbH zur Erfüllung seiner mietvertraglichen Verbindlichkeiten gegenüber der Klägerin. Daher haftet er nach § 278 BGB für das Verschulden der X-GmbH. Die unternehmerische Selbständigkeit der X-GmbH mit einem ausschließlichen Vertragsverhältnis zur GdWE steht dem nicht entgegen (so der BGH unter Rn. 29 seiner Urteilsbegründung).
Fazit für Verwalter
Das Grundstück mit seinen Zuwegungen zum Gebäude gehört zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 WEG). Daher ist die GdWE zuständig und verantwortlich und kostentragungspflichtig für die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzbarkeit. Dazu gehört auch die ordnungsmäßige Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Diese trifft in jedem Falle (auch) die GdWE. Die Frage, ob zusätzlich der bestellte Verwalter aufgrund einer eigenen gesetzlichen oder vertraglichen Verkehrssicherungspflicht für die Sicherheit von Grundstück und gemeinschaftlichem Eigentum haftet, ist weiterhin juristisch umstritten und kann in diesem Zusammenhang dahinstehen. Der vom BGH seit 01.12.2020 (WEMoG) mehrfach bejahte Paradigmenwechsel dürfte allerdings dafür sprechen, dass eine eigene Verkehrssicherungspflicht des Verwalters nicht mehr gegeben ist. Dies bedeutet freilich nicht, dass die GdWE den Verwalter wegen pflichtwidriger Verwaltung nicht für die hieraus resultierenden Schäden in Regress nehmen kann.
Beauftragt die GdWE – wie hier – ein Drittunternehmen mit der ordnungsmäßigen Durchführung der Winterdienstarbeiten, erlischt die Verkehrssicherungspflicht nicht. Stattdessen zieht eine solche Delegation eine Überwachungs- und Kontrollpflicht nach sich.
Ergeben sich tatsächliche Anhaltspunkte für Schlechtleistungen des beauftragten Winterdienstunternehmens, muss die GdWE, vertreten durch den Verwalter, unverzüglich tätig werden, also Leistungen einfordern, Fristen setzen und ggf. für Ersatz oder einen neuen Vertragspartner sorgen.
Die Organisation eines schlagkräftigen Winterdienstes gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. In der Regel kann und darf der Verwalter ohne Beschluss oder sonstige Ermächtigung (Verwaltervertrag) die notwendigen Maßnahmen ergreifen. Es handelt sich um Alltagsgeschäfte der laufenden Grundstücksverwaltung für die GdWE. Unter Umständen sollte der Verwalter rechtzeitig daran denken, seine diesbezüglichen Rechte und Pflichten durch Beschlüsse nach § 27 Abs. 2 WEG abzusichern bzw. zu deklarieren.
Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, um sich untereinander zur tätigen Mithilfe bezüglich des Winterdienstes zu verpflichten. Dem steht das verbandsrechtliche Belastungsverbot entgegen. Über die Arbeitskraft kann die GdWE nicht gegen den Willen des Wohnungseigentümers verfügen. Sind Wohnungseigentümer freiwillig zur tätigen Mithilfe bereit, kann allerdings anderes gelten. GdWE und Verwalter müssen indes stets kontrollieren, dass die Verpflichtungen ordnungsmäßig erfüllt werden.
Wird – wie hier – der Wohnraumvermieter vom Mieter direkt in Anspruch genommen und gerichtlich verklagt, bietet es sich in der Regel an, dem Winterdienst und der GdWE den Streit zu verkünden. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich der X-GmbH den Streit verkündet, die ihm auf Beklagtenseite als Streithelferin beigetreten war.
Für einen geschädigten Mieter ist es erwägenswert, den Winterdienst direkt in Anspruch zu nehmen. Obwohl es an einem Vertragsverhältnis fehlt, könnten die Grundsätze der Schutzwirkung für Dritte eingreifen. Dies hängt davon ab, ob Winterdienstverträge erkennbar Mieter, Nutzer und sonstige Dritte einbinden. Die Einzelheiten sind umstritten und juristisch schwer zu beantworten.
Eine Weisungsbefugnis gegenüber der X-GmbH steht dem vermietenden Wohnungseigentümer nicht zu. Alleiniger Vertragspartner ist die GdWE. Aufforderungen aller vermietender Wohnungseigentümer gegenüber der X-GmbH, mit Winterdienstarbeiten stets vor ihrem Hauseingang zu beginnen, gehen ins Leere. Ohnehin ist es in der Praxis schwierig bis unmöglich, die Streu- und Räumpflicht bei starkem Schneefall oder Frost ordnungsmäßig zu erfüllen. Eines sukzessive Leistungserbringung ist nicht anders möglich. Es kann nicht gleichzeitig an allen Stellen geräumt und gestreut werden.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
WIR Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartGmbB Hamburg
