Gerichtliche Erzwingung von Zutritt und Ursachenforschung bei Leitungswasserschaden

In erster Instanz hatte das Amtsgericht Mitte, Urteil vom 04.12.2025 - 22 C 5056/25 EVWEG, entschieden und dem Antrag der GdWE auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stattgegeben.

Problembeschreibung

Wasserschäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Wasser gehören auch in Wohnungseigentümergemeinschaften zum Tagesgeschäft des Verwalters. Besonders gilt das in Gebäuden mit maroden Leitungsnetzen. Werden Leckagen und Feuchteeintritte entdeckt, ist Eile geboten. Ursachenforschung und sonstige Notmaßnahmen haben höchste Priorität, um weiteren Schaden zu verhindern und die ordnungsmäßige Instandsetzung zu ermöglichen. Im Normalfall ziehen Gemeinschaft, Verwalter, Wohnungseigentümer und Mieter an einem Strang. Es kann aber auch anders kommen, wie der hier geschilderte Fall zeigt. Die vermietenden Wohnungseigentümer spielten nicht mit. Unter anderem behaupteten sie, es bestehe seit mehreren Jahren eine Leckage am Fallrohr, der die GdWE nicht nachgegangen sei, so dass keine Dringlichkeit gegeben sei. Außerdem träten nur geringe Wassermengen aus und ihr Mieter, der selbst Ingenieur und Fachmann für technische Gebäudeausrüstung sei, könne alle erforderlichen Untersuchungen selbst durchführen. Wenig verwunderlich also, dass der Verwalter namens der GdWE sofort nach Schadensmeldung nicht nur geeignete Handwerker einschaltete, sondern im nächsten Schritt sodann auch gleich einen Rechtsanwalt, der nach vergeblicher Fristsetzung den Rechtsweg einschlug.

Was war passiert? 

Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die aus 11 Wohnungen besteht. Den Beklagten – vermutlich Eheleute – gehört die Wohnung Nr. 5 im 1. OG. Die Wohnung ist vermietet. Sowohl sie als auch ihr Mieter lehnten nach der Entdeckung eines Wasserschadens das Betreten der Wohnung zur Durchführung von Untersuchungen ab. Die GdWE beschaffte sich die notwendigen eidesstattlichen Versicherungen und erwirkte beim Amtsgericht Mitte eine einstweilige Verfügung, deren Rechtmäßigkeit vom Landgericht Berlin bestätigt wurde. Dem lagen folgende Ereignisse zugrunde:

04.10.2025      Ein Miteigentümer stellt fest, dass Wasser von der Decke in seinen Kellerraum unter der Wohnung Nr. 3 im Erdgeschoss läuft. Wasser tropft von der Kellerdecke. Ferner tritt Wasser aus der Trockenbauwand im Badezimmer der Wohnung Nr. 3 aus. Der Schaden wird dem Verwalter der GdWE gemeldet

06.10.2025      GdWE beauftragt Haustechnik-Fachfirma mit Untersuchungen des Leitungssystems. Der Monteur untersuchte Wohnungen im 4. OG und 2. OG und stellte dort keinen Wasseraustritt fest. Mieter verweigert Monteur Zutritt zur Wohnung Nr. 5

07.10.2025      Fortsetzung der Untersuchung mit einer auf Leckortung spezialisierten Firma. Feststellung, dass Schadensursache im Bereich der Wohnung Nr. 5 im 1. OG wahrscheinlich. Mieter verweigert Zutritt.

08.10.2025      Der vermietende Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 5 lehnt per E-Mail den Zutritt ab.

10.10.2025      Leckageortungen durch Fachfirma mit Färbemittel. 

13.10.2025      Feststellung, das Wasser von der Decke des EG in den Keller Nr. 3 tropft und der Nässeaustritt aus einem Bereich zwischen der Decke des EG und dem Fußboden des 2. OG stammt. Feststellung, dass für eine genauere Eingrenzung der Lage der Leckage Zugang zur Wohnung Nr. 5 im 1. OG erforderlich ist.

15.10.2025      GdWE beauftragt Rechtsanwalt, der den Vermieter auffordert, bis 22.10.2025 Zutritt zu gewähren.

22.10.2025      Schreiben der Vermieter, dass keine Notwendigkeit bestünde, die Wohnung Nr. 5 zu betreten

30.10.2025     Feststellung der Ausbreitung des Wasserschadens durch den Eigentümer Keller Nr. 3

31.10.2025      GdWE (Verfügungsklägerin) beantragt beim AG Mitte Erlass einer einstweiligen Verfügung

10.11.2025      Bericht der vom Vermieter beauftragten Firma Schadensmanagement GmbH & Co. KG mit Empfehlung einer zeitnahen Sanierung und Trocknung zur Vermeidung weiterer Schäden und Schimmelbildung.

10.11.2025      Erlass der einstweiligen Verfügung durch amtsgerichtlichen Beschluss ohne mündliche Verhandlung

13.11.2025      Widerspruch des Verfügungsbeklagten gegen die einstweilige Verfügung

04.12.2025      Urteil AG Berlin-Mitte – 22 C 5056/25 EVWEG mit Aufrechterhaltung der einstweiligen Verfügung

07.01.2026      Zwangsvollstreckung zur Zutrittsgewährung und Ursachenforschung des Wasseraustritts in Vollziehung der einstweiligen Verfügung. Instandsetzungsarbeiten erfolgten noch nicht.

23.3.2026       Zutrittsgewährung und Duldung der am selben Tag erfolgten Instandsetzungsarbeiten.

22.5.2026       Urteil LG Berlin II – 56 S 1/26 WEG in der Berufungsinstanz

Entscheidung und Urteilsbegründung

Notmaßnahmen, die den Zutritt zum Sondereigentum und weitere Handlungen zur Vermeidung von Schäden oder zum Schutz vor einem Schadenseintritt erfordern, hat der Sondereigentümer zu dulden. Das ergibt sich aus dem Gesetz. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Das sei hier der Fall gewesen. Das Betreten der Wohnung und die Vornahme von Gegenmaßnahmen, etwa durch die Ortung der Leckage oder das Verhindern weiterer Wasseraustritte, war erforderlich. Den Beklagten und ihrem Mieter sei unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen auch kein über das zumutbare Maß hinausgehender Nachteil erwachsen. Der Umstand, dass die Wohnung vermietet war, stand dem ebenfalls nicht entgegen, da die Beklagten als Vermieter zu einer entsprechenden Einwirkung auf ihren Mieter verpflichtet und in der Lage gewesen seien.

Bestimmungswidrige Wasseraustritte stellen regelmäßig einen hinreichenden Grund dar, der es rechtfertigt, einen Wohnungseigentümer zum Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit und zur Duldung von Maßnahmen zur Beseitigung des Feuchtigkeitsaustritts zu verpflichten. Das gelte insbesondere auch dann, wenn wie hier Dringlichkeit vorliege wegen aktiver Leckage. Die Klägerin habe durch die eidesstattlichen Versicherungen Anspruch und Dringlichkeit glaubhaft gemacht, die Beklagten hingegen hätten widersprüchliche Angaben bezüglich Ihrer abwehrenden Haltung gemacht. Die von der GdWE beigebrachten Untersuchungsberichte von 2 Fachunternehmen, die auf verschiedene Maßnahmen und Untersuchungen bezüglich der Ursachenforschung an insgesamt 4 Tagen beruhten, würden hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für die Notwendigkeit, die Wohnung der Beklagten ebenfalls in Augenschein nehmen zu müssen. Im Ergebnis belegten die Untersuchungsberichte, dass ein Wassereintritt zweifelsfrei zwischen dem Fußboden des 2. OG und der Decke des EG vorliegen müsse und daher zur Eingrenzung der Lage der Leckage ein Zutritt zur Wohnung der Beklagten im 1. OG erforderlich gewesen sei.

Im Fall der Vermietung von Sondereigentum kann die GdWE auch vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser auf seinen Mieter entsprechend einwirkt und diesen auf Duldung des Betretens der Wohnung in Anspruch nimmt. Das Amtsgericht berücksichtigte, dass den Beklagten angesichts des kurzfristigen Einsatzes keine Alternativtermine vorgeschlagen worden seien, weist aber darauf hin, dass es den Beklagten freigestanden hätte, Ihnen mögliche alternative Termine zu benennen, was sie jedoch nicht taten.

Überzeugt das? 

Beide Entscheidungen überzeugen voll und ganz. Wegen der Dringlichkeit hatte das Amtsgericht Mitte ohne mündliche Verhandlung entschieden. Drei Tage nach Erlass der einstweiligen Verfügung hatten die Beklagten Widerspruch eingelegt, über den am 27.11.2025 beim Amtsgericht verhandelt wurde. Mit Urteil vom 04.12.2025, also genau zwei Monate nach der Entdeckung des Wasserschadens, wies das Amtsgericht den Widerspruch zurück und hielt die einstweilige Verfügung aufrecht. Soweit die Verfügungsklägerin (GdWE) zuletzt auch noch beantragt hatte, in der einstweiligen Verfügung anzuordnen, dass es einem Gerichtsvollzieher gestattet wird, die Wohnung zum Zwecke der Zwangsvollstreckung zwangsweise zu öffnen, wies das Amtsgericht den Antrag allerdings zurück, vermutlich deshalb, weil die Beklagten keine Selbstnutzer sind und die Wohnungstür daher nicht selbst öffnen konnten. 

Zutreffend führt das Amtsgericht in der Urteilsbegründung aus, dass die Ursachenforschung und Instandsetzung zum Zwecke der Beendigung eines Wasseraustritts durch von der GdWE beauftragte Handwerkerfirmen eine Notmaßnahme im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darstellt. Der Verwalter kann also nicht nur aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht die erforderlichen Verträge für die GdWE abschließen, sondern er darf dies auch ohne vorherige oder nachträgliche Beschlussfassung durch die GdWE. 

Fazit für Verwalter 

Die Notgeschäftsführungskompetenz des Verwalters gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG umfasst nur vorläufige und provisorische Maßnahmen, um weiteren bzw. sich ausweitenden Schädigungen des gemeinschaftlichen Eigentums und von Sondereigentum (ggf. mehrere Einheiten) entgegenzugtreten. Die Vergabe umfangreicher Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung der Ursache und ggf. zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes fallen nicht unter die Vorschrift. Hierfür ist in der Regel eine Befassung der Eigentümerversammlung mit entsprechender Beschlussfassung erforderlich. 

Stößt der Verwalter bei Wohnungseigentümern oder Mietern auf Widerstand, sollte unverzüglich ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Wartet die GdWE zu lange mit Eilmaßnahmen, verschlechtern sich die Chancen für eine einstweilige Verfügung. Der Verwalter sollte von Beginn an daran denken, welche Personen in Frage kommen, um eidesstattliche Versicherungen abzugeben bezüglich Schadensbild, Entdeckung des Schadens und ggf. weiterer Tatsachen, die für die Glaubhaftmachung nötig sind. Näheres hierzu weiß der Rechtsanwalt. 

Zur Ursachenforschung ist die GdWE verpflichtet. Dies gilt insbesondere bei unklarer Ursache. Anders liegt es nur, wenn klar und eindeutig feststeht, dass das gemeinschaftliche Eigentum nicht schadensursächlich sein kann, etwa bei einem abgeplatzten Wasserschlauch oder einer übergelaufenen Badewanne. 

Für eine schnelle Information und Kommunikation ist es zweckmäßig, wenn der Verwalter neben der Eigentümerliste auch die vollständigen Kontaktdaten der Mieter bzw. Wohnungsbewohner kennt. 

Solange unklar ist, ob es sich um einen Leitungswasserschaden (bestimmungswidrig austretendes Wasser) oder einen sonstigen bzw. nicht versicherten Schaden handelt, sollte der Verwalter gleichwohl erwägen, die Gebäudeversicherung zu informieren. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), und zwar mit der Besonderheit, dass der Versicherer auch für das Sondereigentum eintrittspflichtig ist, weil die wohnungseigentumsgesetzliche Unterscheidung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum versicherungsrechtlich keine Rolle spielt. 

Die GdWE hat neben den Ansprüchen gegen den vermietenden Sondereigentümer einen direkten gesetzlichen Anspruch aus § 15 WEG gegen den Mieter auf Duldung von Zugang und Durchführung erforderlicher Maßnahmen. Im Fall hatte sich die GdWE auf eine Anspruchsverfolgung gegen den Vermieter beschränkt. Taktisch ist es vielfach sinnvoller, daneben oder vorrangig den Mieter direkt in Anspruch zu nehmen, da dieser nicht nur Einwirkung schuldet, sondern Zugangsgewährung durch Öffnen der Tür und Duldung der Maßnahmen. Die GdWE muss also nicht „über Bande spielen“, also nicht den Umweg über den Vermieter machen.