Technikräume und Zähler: Sondereigentum trotz gemeinschaftlicher Nutzung?

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.2.2026 zum gerichtlichen Az. V ZR 34/25 befasst sich mit einer solchen Konstellation und gibt Anlass, bisherige Gewissheiten zu überprüfen. Wieder einmal war es eine zerstrittene Zweiergemeinschaft, die Kurs auf Karlsruhe nahm und fand, nachdem das Landgericht Koblenz die Revision zugelassen hatte wegen einer grundsätzlichen Rechtsfrage zum WEG-Sachenrecht.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums (also „nicht sondereigentumsfähig“), selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH, insbesondere Urteilen aus 1979 und 1991, wurde daraus abgeleitet, dass auch die Räume, in denen sich solche Anlagen befinden, zwingend Gemeinschaftseigentum seien. Technikräume galten daher lange Zeit unabhängig von ihrer Zuordnung im Aufteilungsplan als gemeinschaftliches Eigentum. 

Ob diese strenge Sichtweise mit dem Gesetz vereinbar ist oder ob der Teilungserklärung ein weitergehender Gestaltungsspielraum zukommt, war bislang umstritten. Der Meinungsstand war inzwischen wahnsinnig unübersichtlich geworden. Der BGH räumte jetzt auf und sorgte für Rechtssicherheit, wobei er weitere Fragen offenlassen konnte, etwa Eigentumsverhältnisse an wasserzuführenden Leitungen hinter Absperrvorrichtungen und an Verbrauchserfassungsgeräten im räumlichen Bereich von Sondereigentumseinheiten, die keine Scheinbestandteile (also Eigentum von Versorgungsunternehmen) sind.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2. Die Wohneinheit Nr. 1 steht im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 und dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan gehören zu dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 die im Keller des Gebäudes hintereinander gelegenen und als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ bezeichneten Räume. 

Der als Technikraum bezeichnete Kellerraum war ursprünglich Standort einer zentralen Ölheizung, die beide Wohnungen versorgte. Im Jahr 2017 wurde diese Anlage stillgelegt und durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt. Ferner enthält der Technikraum die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohnungen und die Gas- und Wasserzähler, eine Toilette und ein Waschbecken sowie die Regale, in denen der Wohnungseigentümer der Einheit Nr. 1 persönliche Sachen lagert. In dem „Treppenhaus“ ist der Hauptstromkasten für das Anwesen mit den Stromzählern untergebracht. Der Zugang zu den 3 Kellerräumen ist ausschließlich über die Wohnung Nr. 1 möglich, die Wohnung Nr. 2 hat keinen eigenen Zugang. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 ist jedoch an der Wohnung Nr. 1 eine auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung beschränkte Grunddienstbarkeit im Wohnungsgrundbuch eingetragen. 

Die klagenden Wohnungseigentümer der Einheit Nr. 2 klagen auf Einräumung von Mitbesitz an den 3 Räumen (Hauptantrag), hilfsweise Zugang zu allen 3 Kellerräumen und die Möglichkeit der Benutzung der dortigen Versorgung- und Zählereinrichtungen. Das Amtsgericht hatte den Klägern lediglich Zugang zum Technikraum und Mitbenutzung der dort befindlichen Einrichtungen zugesprochen. Das Landgericht hatte der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Dagegen wendet sich die GdWE erfolgreich.

Der BGH gibt der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) recht. Räume, in denen Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht schon deshalb im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum. Solche Räume können daher grundsätzlich in wirksamer Weise zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Insoweit gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich auf.

In der Urteilsbegründung führt der BGH aus, dass auch bei innenliegenden tragenden Wänden, die also aufgrund ihrer statischen Funktion unzweifelhaft zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, soweit ersichtlich niemand auf die Idee käme, die gesamte Sondereigentumseinheit, in dessen räumlichen Bereich ich diese Wände befänden, zwingend als gemeinschaftliches Eigentum einzuordnen.

Der BGH weist darauf hin, dass sowohl Sondereigentum als auch gemeinschaftliches Eigentum jeweils erfordern, dass die jeweilige Anlage oder Einrichtung wesentliche Bestandteile des Gebäudes sein müssen. Dies verstehe sich hinsichtlich einzelner in dem Technikraum und dem Treppenhaus befindlicher Vorrichtungen (Absperrhähne, Stromkosten, Zähler) nicht von selbst, da es sich bei von Versorgungsunternehmen im Gebäude angebrachten Strom-, Gas- und Wasserzählern häufig um Scheinbestandteile handelte, die also trotz der festen Verbindung im Eigentum eines Dritten verblieben.

Die Entscheidung ist für die Praxis wichtig und hilfreich. Der Fall zeigt anschaulich, dass die Nutzungsgeschichte eines Technikraums wechselhaft sein kann. Ein Raum, der ursprünglich der Versorgung aller Einheiten diente, kann seine gemeinschaftliche Funktion im Laufe der Zeit ganz oder teilweise verlieren. Würde man allein an die Lage einzelner Zähler oder Anschlüsse anknüpfen, ließe sich eine zwingende Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum kaum trennscharf begründen. § 5 Abs. 2 WEG betrifft die Anlagen selbst, nicht notwendig den umschließenden Raum. Die Aufgabe der früheren Rechtsprechung ist daher folgerichtig.

Dem gemeinschaftlichen Gebrauch i.S.v. § 5 Abs. 2 WEG dient einer Anlage oder Einrichtung bereits dann, wenn sie mehr als einer Sondereigentumseinheit zugutekommt. Der BGH spricht von „Gemeindienlichkeit“. Im Fall hier musste das nicht weiter kommentiert werden, weil es eine Zweiergemeinschaft ist.

Der BGH stellt bei der Frage, wann zu Sondereigentum erklärte Räume ihre Sondereigentumsfähigkeit verlieren, nicht darauf ab, wie die Ausstattung und der Nutzungszweck des fraglichen Raumes sind. Daher spielten Toilette, Waschbecken und Metallregale mit Lagergut keine Rolle für die sachenrechtliche Bewertung.

Für Verwalter ergibt sich aus dem Urteil, dass „Technikräume“ nicht reflexartig als Gemeinschaftseigentum zu behandeln sind. Maßgeblich sind die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan und die korrekte Auslegung von § 5 Abs. 2 WEG. Die Tatsache, dass sich in einem Raum Anschlüsse oder Zähler für mehrere Einheiten befinden oder sich die Nutzung im Laufe der Zeit geändert hat, führt nicht automatisch zu Gemeinschaftseigentum. Verwalter sind gut beraten, bei vergleichbaren Konstellationen sauber zwischen Raum, Gebäudeteilen, Anlagen, Einrichtungen und tatsächlicher Nutzung zu differenzieren.

Obwohl § 5 Abs. 2 WEG (nur) von Teilen des Gebäudes, Anlagen und Einrichtungen spricht, ist anerkannt, dass die Vorschrift auch für Räume gilt. Daher ist in einer Wohnanlage das Treppenhaus (Treppenraum), das vom Hauseingang die Sondereigentumseinheiten erschließt, zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Hierbei wird auch zu berücksichtigen sein, dass ein solches Treppenhaus notwendige und ständige Voraussetzung für die Zugänglichkeit der Wohnungen ist, eine Sondereigentumsfähigkeit des Treppenhauses oder von Teilen davon daher ausgeschlossen ist. Von Anschlüssen und Zählern für mehrere Einheiten in Räumen des Sondereigentums unterscheidet sich das Treppenhaus insoweit. Diese technischen Anlagen und Einrichtungen müssen nicht ständig für jeden Eigentümer zugänglich sein. Dass § 5 Abs. 2 WEG über seinen Wortlaut hinaus nach Sinn und Zweck auch Räume umfasst, bringt der BGH ganz prägnant in seinem amtlichen Leitsatz zum Ausdruck. Dieser lautet (gestrafft): Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher (wirksam) zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden.

Die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen mit gemeindienlichen technischen Anlagen und Einrichtungen gibt dem Sondereigentümer kein Abwehrrecht. Jeder Wohnungseigentümer ist der GdWE gegenüber gesetzlich verpflichtet, Zugang zu gewähren. Ihn trifft eine gesetzliche Duldungspflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die allerdings an Voraussetzungen gebunden ist. Das Betreten und der Anlass des Zutritts (etwa für Reparaturen, Wartungsarbeiten oder Zählerablesungen) müssen mit angemessener Frist angekündigt werden und zu üblichen Zeiten stattfinden. Die GdWE, vertreten durch den jeweiligen Verwalter, hat keinen Rechtsanspruch auf Aushändigung eines Schlüssels. Daran ändert sich nichts, wenn zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers einer anderen Einheit eine Grunddienstbarkeit bestellt ist. Hinzu kommt, dass bei Streit in einer solchen dinglichen Rechtsbeziehung die Wohnungseigentümer persönlich vor Gericht gegeneinander antreten müssten. Die GdWE wäre an einem solchen Streit nicht beteiligt.

Der BGH bezieht nicht Stellung zu der Frage, wie die Eigentumsverhältnisse an Heizkörpern und Messeinrichtungen zur Messung des individuellen Verbrauchs im räumlichen Bereich von Sondereigentum zu bewerten sind. Nach seiner bisherigen Rechtsprechung sind Heizkörper und Thermostatventile sondereigentumsfähig. Es bleibt abzuwarten, was bei Messeinrichtungen (Zählern) im Vordergrund steht - entweder die Ermittlung des individuellen Verbrauchs eines Sondereigentums (dann möglicherweise sondereigentumsfähig) oder die Sicherstellung einer – ggfls. sogar gesetzmäßigen (HeizKV, Landesbauordnungen, Mess- und Eichgesetz – MessEG) – verbrauchsabhängigen Abrechnung im gemeinschaftlichen Interesse (dann möglicherweise gemeinschaftlicher Gebrauch/ Gemeindienlichkeit i.S.v. § 5 Abs. 2 WEG und folglich zwingend gemeinschaftliches Eigentum).