Was tun bei unberechtigter Verwalterabberufung?

Der Schutz des Wohnungseigentumsverwalters gegen unberechtigte Amtsenthebungen hat sich durch das am 01. Dezember 2020 in Kraft getretene neue WEG „WEMoG“ verschlechtert. Während es nach vorheriger Rechtslage zulässig war, eine vorzeitige Beendigung der Zusammenarbeit auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken, gestattet der neue § 26 Abs. 3 S. 1 WEG der Gemeinschaft die jederzeitige Abberufung des Verwalters ohne Grund.

Selbst wenn in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) und/oder im laufenden Verwaltervertrag (Abschluss also vor 01.12.2020) vereinbart sein sollte, dass eine vorzeitige Abberufung bzw. Kündigung einen wichtigen Grund voraussetzt, ist dies durch die neue Gesetzeslage hinfällig geworden. Der neue § 26 Abs. 3 S. 1 WEG hat insoweit Vorfahrt!

Ebenfalls neu ist die weitere Regelung im Gesetz, dass ein Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung endet (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG). Diese gesetzliche Anordnung wirkt wie eine automatische Beendigung bzw. Höchstlaufzeit des Verwaltervertrages, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Jeder Verwaltervertrag ist sozusagen kraft Gesetzes auflösend bedingt. Auflösende Bedingung ist die Abberufung aus dem Verwalteramt. Unter den Juristen schon jetzt umstritten ist die Frage, auf welchen Zeitpunkt das Gesetz abstellt. Drei Möglichkeiten werden diskutiert: Abberufungsbeschluss (in der Versammlung oder im Umlaufverfahren), Kundgabe der Abberufung beim Verwalter, Wirksamwerden der Abberufung (Amtsverlust). Die Zeitpunkte können unterschiedlich sein. Nur bei einer fristlosen Abberufung mit sofortiger Wirkung in der vom abberufenen Verwalter noch geleiteten Versammlung kann die Streitfrage offenbleiben, weil alle drei Möglichkeiten zum selben Ergebnis führen.

Dadurch, dass der Vertrag „spätestens“ sechs Monate nach der Verwalterabberufung endet, bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass eine Vertragsbeendigung durchaus auch früher in Betracht kommt, und zwar dann, wenn eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, die berechtigt ist, weil es einen wichtigen Grund gab, sich vorzeitig vom Verwalter zu trennen. Gab es einen solchen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dagegen nicht, hat der Verwalter berechtigte Aussichten, für längstens sechs Monate seine vertragliche Verwaltervergütung zu erhalten.

Ungeklärt ist, ob sich der Verwalter von seinem Resthonoraranspruch ersparte Aufwendungen abziehen lassen muss. Nach bisheriger Gesetzeslage war dies zumeist der Fall, weil Gerichte auf eine Vorschrift aus dem Dienstvertragsrecht zurückgegriffen haben, namentlich auf § 615 S. 2 BGB. Danach muss sich der Dienstverpflichtete (Verwalter) auf einen Vergütungsanspruch dasjenige anrechnen lassen, was er in Folge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart und durch anderweitige Verwendung seiner Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. In der Praxis wurden von den Gerichten zumeist Abzüge für ersparte Aufwendungen in Höhe von 10 % bis 40 %, in den meisten in Hamburg bekannten Fällen 20 % vorgenommen. Eine Richtschnur und Faustregel lautete: Je länger die Restlaufzeit war, desto besser war der Verwalter in der Lage, die durch die vorzeitige Beendigung der Zusammenarbeit freigesetzte „Wo:Manpower“ anderweitig einzubringen. Zum neuen § 26 Abs. 3 S. 2 WEG wird teilweise die Meinung vertreten, dass dieser Rechtsgedanke (Abzug) keine entsprechende Anwendung finden darf, da der Gesetzgeber dem Verwalter für den vorzeitig und grundlosen Amtsverlust eine Kompensation bzw. Entschädigung zubilligen will. Sollte es sich in einem solchen Sinne also nicht um eine Restvergütung handeln, die dem Verwalter zusteht, sondern eine Art Abgeltungspauschale, wäre ein Abzug ersparter Aufwendungen nicht statthaft. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung und letztlich der Bundesgerichtshof zu dieser neu entstandenen Rechtsfrage verhalten wird, und zu hoffen, dass die Frage einer baldigen Klärung zugeführt wird. Sie hat hohe Praxisrelevanz für alle Verwalterinnen und Verwalter, andererseits aber auch für die Wohnungseigentümergemeinschaften

Ein Verwalter, der per Mehrheitsbeschluss abberufen wird, obwohl er noch Restlaufzeit hat, kann den Abberufungsbeschluss nicht mehr selbst gerichtlich anfechten. Anfechtungsklagen stehen nur noch Wohnungseigentümern offen. In der Regel wird ein Amtsabberufungsbeschluss daher bestandskräftig werden, ohne dass der Verwalter dagegen etwas ausrichten kann. Sein Ansatzpunkt muss die Geltendmachung eines vertraglichen Restvergütungsanspruchs sein. Anders kann es sich verhalten, wenn die Mehrheit mit der Abberufung und den drohenden Ersatzansprüchen nicht einverstanden ist und lediglich eine kleine Gruppe von Eigentümern (es genügt nach neuer Gesetzeslage die Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen - jede Versammlung ist beschlussfähig!) den Mehrheitsbeschluss Stande brachte. Dann steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erhebt. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, den bestellten Verwalter, der einwandfrei verwaltet und von der Mehrheit getragen wird, vorzeitig abzuberufen und eine neue Verwaltersuche in Gang zu setzen. Selbst wenn sogleich der Amtsnachfolger bestellt werden sollte, geht dies vielfach mit einer höheren Vergütung einher. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, zöge die dem vorzeitig abberufenen Verwalter zu zahlende Restvergütung einen finanziellen Nachteil für die Gemeinschaft nach sich. Sollte der Verwalter hingegen die Gemeinschaft nicht behalten wollen, weil die vorzeitige grundlose Abberufung die Vertrauensgrundlage für eine Fortsetzung der Zusammenarbeit zerstört hat, kann er sich auf die Geltendmachung der Restvergütung konzentrieren.

Bei der Vertragsgestaltung nach neuem Recht, also bei allen Neuvertragsschlüssen seit dem 01.12.2020, sollte der Verwalter darauf achten, Verwalteramt und Verwaltervertrag nicht mehr miteinander zu verknüpfen („Kopplungsverbot“). Bisher sehen bzw. sahen viele Vertragsmuster vor, dass der Verwaltervertrag an die Existenz des Amtes gekoppelt wird, sodass eine Abberufung sogleich automatisch auch den Verwaltervertrag hinfällig werden ließ. Angesichts des neuen § 26 Abs. 3 WEG kann eine solche Verknüpfungsklausel dem Verwalter schaden. Es ist daher sinnvoll, die Trennung von Amt und Vertrag streng zu beachten. Verknüpfungsklauseln sind aus Vertragsmustern zu streichen. Für Altverträge, die eine derartige Verknüpfung von Amt und Vertrag vorsehen, ergibt sich die Auslegungsfrage, ob die neue Gesetzeslage uneingeschränkt greifen soll oder ob Altverträge noch einen Übergangsschutz genießen. Letzteres würde bedeuten, dass die fristlose Abberufung nur dann direkt auf den Verwaltervertrag durchschlägt, wenn sie aus wichtigem Grund erfolgte, also tatsächlich ein solcher Grund vorlag. Darüber kann man aber ebenfalls geteilter Ansicht sein. Eine Klärung muss die Rechtsprechung herbeiführen.

 

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